Logistikimmobilien: Trends und Herausforderungen
Was bietet die EXPO REAL zum Thema Logistikimmobilien?
Als ein Segment des Marktes für Gewerbeimmobilien waren Logistikimmobilien immer schon ein Bestandteil der internationalen Fachmesse für Immobilien, Investitionen und Infrastruktur. Mit der wachsenden Bedeutung als Assetklasse ist das Thema Logistik auch hier weiter in den Vordergrund getreten.
Welche Aussteller können auf der EXPO REAL im Bereich Logistikimmobilien gefunden werden?
Auf der EXPO REAL findet man bekannte, auf Logistikimmobilien spezialisierte nationale und internationale Projektentwickler. Ebenso sind auf der Messe Investoren vertreten, die in Logistikimmobilien anlegen, und Standorte, die offen für Logistikansiedlungen sind.
Ein Schwerpunkt für das Thema Logistikimmobilien auf der EXPO REAL ist der Gemeinschaftsstand LogRealCampus, an dem unter anderem auch die Logix Initiative Logistikimmobilien beteiligt ist. In dieser Initiative haben sich namhafte Persönlichkeiten und Unternehmen der Branche zusammengeschlossen und setzen sich für den Dialog, die Forschung und ein verbessertes Image von Logistikimmobilien in der breiten Öffentlichkeit ein. In den Forschungsarbeiten und Publikationen widmet sich die Logix Initiative einer Vielzahl an relevanten und aktuellen Branchen-Themen wie z. B. dem kommunalen Dialog oder dem Klimaschutz.
Namhafte Aussteller der EXPO REAL 2026 sind unter anderem ctp, Deutsche Logistik Holding und Logicor. Hier finden Sie alle Aussteller aus dem Bereich Logistikimmobilien auf der EXPO REAL.
Auch das Konferenzprogramm der EXPO REAL 2026 beschäftigt sich mit Logistikimmobilien. Zum Beispiel in der Keynote "Wer mietet Deutschlands Logistikimmobilien" und den Panels "Logistikmarkt 2026/27: fernab von Rekorden, aber weiter grundsolide?" und "Flughäfen, Häfen, Logistik & Distribution".
Logistikimmobilien – ein Begriff für unterschiedliche Gebäude
Eine Logistikimmobilie wird oft mit einer großen Lagerhalle gleichgesetzt. Tatsächlich macht ein reines Warenlager nur einen Teil dieser Immobilien aus. Die Logistikimmobilie dient in der Regel der Versorgung produzierender Unternehmen mit Rohwaren oder der Lagerung von Fertigwaren. Häufig werden diese Lagereinrichtungen durch Montagetätigkeiten und ähnliche Prozesse ergänzt. Deshalb wird im Englischen der Begriff „warehouses“ dem Bereich „(light) industrial“ zugeordnet.
Die wohl häufigsten Arten von Logistikimmobilien sind Umschlagsimmobilien und Distributionszentren. Umschlagsimmobilien, auch Cross Docks genannt, dienen meist dazu, eingehende Waren aus dem Fernverkehr in den Nahverkehr umzuschlagen. Damit befinden sich die Waren kurze Zeit in den Umschlagslagern, werden hier neu zusammengestellt und wieder ausgeliefert. Diese Immobilien weisen eine geringe Hallenhöhe und Hallentiefe auf, sind jedoch mit einer hohen Anzahl an Toren ausgestattet, um die Wege für den Warenumschlag möglichst kurz zu halten.
Distributionszentren, auch als Verteil- oder Versandzentren bezeichnet, verbinden die Funktion der Lagerhalle mit der auftragsgerechten Warenverteilung. Sie können für die regionale und überregionale Verteilung zuständig sein. Diese Hallen sind meist höher und tiefer und verfügen über mehr Tore als eine einfache Lagerhalle.
In letzter Zeit ist immer öfter die Rede von der Last-Mile-Logistik. Die „letzte Meile“, das letzte Stück des Transportweges, bis der Kunde seine Lieferung erhält, ist häufig der teuerste Abschnitt des Transports. Daher sucht man nach Lösungen, Logistikeinrichtungen näher dorthin zu bringen, wo viele Kunden beliefert werden wollen. Doch gerade in Städten und stadtnah sind Flächen knapp und zudem teuer. Insofern sind entsprechende Immobilien nach wie vor rar.
Unabhängig von den genannten Arten der Logistikimmobilien gibt es noch solche mit Spezialanforderungen, wie beispielsweise Kühllager oder Gefahrgutlager. Für diese speziellen Logistikimmobilien gelten gesonderte bauliche und gesetzliche Anforderungen. Daher werden sie meist nur maßgeschneidert (built-to-suit) entsprechend den Anforderungen des Auftraggebers errichtet.
Vom Aschenputtel zu Investor’s Darling: der Aufstieg der Logistikimmobilien
Lange Zeit rangierten Investments in Industrie- und Logistikimmobilien deutlich hinter Büro- und Handelsimmobilien. Doch seit 2012 stieg der Anteil dieser gewerblichen Assetklasse am gesamten Transaktionsvolumen kontinuierlich an und schob sich zeitweise sogar auf die Spitzenposition. Bedingt durch einen Rückgang des Transaktionsvolumen um 14 Prozent gegenüber 2024 auf 6,58 Milliarden Euro rutschten 2025 Investments in Industrie- und Logistikimmobilien wieder auf den dritten Platz. Allerdings stieg die Zahl der Deals an. Den stärksten Zuwachs verzeichneten Ticketgrößen bis 50 Millionen Euro, während großvolumige und Portfoliotransaktionen über 100 Millionen Euro deutlich sanken.
Erneut schoben sich im ersten Halbjahr Industrie- und Logistikimmobilien auf den zweiten Platz der gewerblichen Investments – hinter Büro- und vor Retailinvestments –, und das, obwohl das Transaktionsvolumen mit knapp 2,5 Milliarden Euro um rund 10 Prozent unter dem Vorjahresergebnis lag. Wie schon 2024 entfielen auch 2025 und im ersten Halbjahr 2026 rund drei Viertel der Investitionen auf internationale Investoren.
Warum nimmt die Bedeutung von Logistikimmobilien immer mehr zu?
Gründe für den Aufschwung der Logistikimmobilie vom Aschenputtel zu Investor’s Darling und die hohe Nachfrage nach Logistikflächen sind:
- hochgradige Arbeitsteilung
- verringerte Lagerhaltung der produzierenden Unternehmen – Stichwort: Just-in-Time-Anlieferung
- Globalisierung und die damit verbundene weltweite Vernetzung der Wirtschaft
- zunehmender Online-Handel
Logistikimmobilien der Zukunft: Wie wird sich die Branche entwickeln?
Trotz der wirtschaftlichen Lage und der nach wie vor wenig rosigen Aussichten auf baldige Besserung stieg nach Angaben von JLL der Flächenumsatz 2025 auf 5,78 Millionen Quadratmeter und damit um 6 Prozent gegenüber dem Vorjahr an, lag aber weiterhin ein Fünftel unter dem Durchschnittswert der vergangenen fünf Jahre.
Der Aufwärtstrend setzte sich im ersten Halbjahr 2026 fort. Rund 3,3 Millionen Quadratmeter betrug nach Angaben von BNP Paribas der Flächenumsatz in den ersten sechs Monaten des Jahres. Das übertrifft das Ergebnis des Vorjahreszeitraums um 23 Prozent und liegt sogar leicht über dem Zehnjahresdurchschnitt des ersten Halbjahrs.
Von den Steigerungen des Flächenumsatzes profitierten jedoch weniger die westlichen Metropolregionen. Im Raum Frankfurt am Main (-20 Prozent), Hamburg (-14 Prozent) und Berlin (-10 Prozent) sanken die Flächenumsätze gegenüber dem Vorjahreszeitraum, auch wenn die Märkte immer noch an der Spitze liegen. Auch im Raum Leipzig war die Nachfrage nach wie vor verhalten (-32 Prozent). Düsseldorf blieb nur knapp unter dem Ergebnis des Vorjahreszeitraums (-3 Prozent), während Köln (+58 Prozent) und München (+42 Prozent) bei Flächenumsatz deutlich zulegen konnten. Die eigentlichen „Gewinner“ jedoch waren das Ruhrgebiet (+39 Prozent) und Standorte abseits der großen Hubs (+42 Prozent).
Die größte Nachfrage kommt weiterhin von den Transport- und Logistikunternehmen. Auf sie entfielen mehr als 40 Prozent des Flächenumsatzes. Dabei spielten vor allem die Onlinehändler aus China beziehungsweise deren Logistiker eine wichtige Rolle. Sie hatten allein im ersten Quartal 2026 einen Anteil von 13 Prozent am gesamten Flächenumsatz.
Mit den gesteigerten Flächenumsätzen haben sich auch die Leerstandsraten stabilisiert und lagen im Durchschnitt bei 4,5 Prozent. Dazu beigetragen hat auch, dass spekulative Projektentwicklungen deutlich zurückgegangen sind. Nach Angaben von JLL wurden in den Big 5 (Berlin, Düsseldorf, Frankfurt am Main, Hamburg und München) 2025 rund 656.000 Quadratmeter neue Flächen fertig gestellt – rund 400.000 Quadratmeter mehr als im Vorjahr. Rund 70 Prozent der Neubauflächen waren bereits vor Fertigstellung vermietet oder an Eigennutzer vergeben. Ende 2025 befanden sich rund 540.000 Quadratmeter im Bau, wobei knapp die Hälfte noch nicht vermietet war. Die Bauaktivität ist jedoch regional unterschiedlich ausgeprägt. Wiesen Berlin und Düsseldorf Ende 2025 das größte Volumen auf, verzeichnen München, Hamburg und Frankfurt unterdurchschnittliche Bauvolumina.
Der steile Anstieg der Spitzenmieten ab 2021 hat sich deutlich verlangsamt, so dass 2025 die Mieten weitgehend stabil blieben. Die teuersten Mietmärkte sind München (Spitzenmiete: 10,70 Euro pro Quadratmeter) und Berlin (10,50) , in deutlichem Abstand gefolgt von Düsseldorf (9 Euro).
Logistikimmobilien – Trends und Herausforderungen
Klimaneutralität und Umweltverträglichkeit ist bei allen Arten von Immobilien ein beherrschendes Thema, also auch bei der Logistikimmobilie. Das gilt nicht nur bei der Errichtung dieser Gewerbeimmobilien, sondern auch für den Betrieb und den eventuellen Rückbau. Ebenso sind Logistikimmobilien heute keine einfachen Lagerhallen mehr, sondern „smarte“ Gebäude, in denen Energieverbrauch, Licht, Wasser und Heizung digital gesteuert werden. Doch nicht nur dafür brauchen Logistikflächen aller Art eine digitale Infrastruktur – auch die fortschreitende Automatisierung und die zunehmende Digitalisierung der Logistik erfordern den Anschluss an eine „breite Datenautobahn“.
Wohin steuert der Markt für Logistikimmobilien?
Ein Thema, das die gesamte Logistikbranche beschäftigt, ist die so genannte letzte Meile, die größtenteils etwas länger als eine Meile (1,6 Kilometer) ist. Nicht nur Unternehmen, Restaurants, Supermärkte und der Handel wollen beliefert werden, sondern auch private Haushalte, die sich an die Möglichkeiten der Online-Bestellung gewöhnt haben. Gerade der Online-Handel ist in den vergangenen Jahren rasant gewachsen, und die Konsumenten erwarten heute, dass ihre Bestellungen möglichst zeitnah geliefert werden. Da die meisten Konsumenten in den Städten und Metropolregionen leben, braucht man vor allem hier Distributions- oder Verteilzentren so nah wie möglich an den potenziellen Kunden. Hinzu kommt, dass gerade in Städten und städtischen Regionen der Verkehr mehr als dicht ist und die Vielzahl der Lieferfahrzeuge zusätzlich zum Verkehrschaos beiträgt. Eine Lösung für die City-Logistik wäre, zusätzliche Umschlagplätze zu schaffen, von denen aus Stadtteile oder Quartiere beliefert werden können – vielleicht sogar mit einem Lastenfahrrad statt mit einem Lkw. Doch in Städten und Metropolregionen sind Flächen rar und zudem teuer. Es mag die eine oder andere Möglichkeit geben, beispielsweise alte Kaufhäuser oder nicht mehr genutzte Fabrikgebäude in solche kleinen Verteilzentren umzufunktionieren, aber das ist bislang eher die Ausnahme als die Regel.
Zudem ist die Akzeptanz von Logistikeinrichtungen im Umfeld von Wohngebieten bei der Bevölkerung oftmals gering – aus Angst vor noch mehr Verkehr. Ob die Umstellung auf Elektro- oder Wasserstofffahrzeuge diese Akzeptanz erhöht, bleibt abzuwarten. Diese Veränderung jedoch erfordert bei vielen Logistikobjekten wiederum die Einrichtung von Ladestationen oder Wasserstofftankstellen – eine Entwicklung, die unter Umständen schneller kommt als gedacht.
Themen, die die Branche bewegen
Mit Logix arbeitet die Messe München eng zusammen, auch und gerade bei der Gestaltung des Konferenzprogramms. So diskutierten 2025 Experten unter dem Stichwort „Let’s Talk Logistics“ über "Trends in der Logistikimmobilie" und über „Nearshoring und Re-shoring – Die Auswirkungen auf die europäischen Logistikmärkte“. Das komplette Konferenzprogramm finden Sie hier.
Mit dem Logix Award werden seit 2013 Logistikimmobilien in Deutschland ausgezeichnet, die den Ansprüchen von Nutzern und Investoren in hohem Maße gerecht werden. Die Verleihung des Logix Awards findet alle zwei Jahre auf der EXPO REAL statt. Die nächste Verleihung wird auf der EXPO REAL 2027 stattfinden.
Impressionen EXPO REAL
