Büroimmobilien: Markt, Trends und Perspektiven
Was bietet die EXPO REAL zum Thema Büroimmobilien?
Aussteller, die sich mit dem Thema Büroimmobilien befassen, sind auf der internationalen Fachmesse für Immobilien und Investitionen sowie Büroimmobilien die stärkste Gruppe. Hier reicht das Spektrum von Planern und Architekten, Projektentwicklern, Projektmanagern und Gebäudetechnikern über Finanzierer und Investoren, Berater und Vermittler bis hin zu Facility und Property Managern, die für einen reibungslosen Betrieb sorgen. Alle großen Player des Büroimmobilienmarkts sind auf der EXPO REAL in München ebenso vertreten wie auch die Standorte, an denen Büroimmobilien stehen und entstehen. Namhafte Aussteller aus dem Bereich Büroimmobilien sind auf der EXPO REAL 2026 unter anderem die POLIS Immobilien AG, WÖHR + BAUER GmbH und ALHO Systembau.
Auch das Konferenzprogramm bildet das Thema Büroimmobilien umfassend ab, beispielweise in den Panels "Die wandlungsfähige Büroimmobilie: Schlüssel zu dauerhaftem Werterhalt", "Das Büro ist tot, es lebe das Büro: Welche Büroprojekte noch finanzierbar und vermietbar sind" oder "Vermietungen laufen, Transaktionen nicht: Wie sieht die Zukunft des Büros aus?".
Bedeutung von Büroimmobilien in der Wirtschaft
Büroimmobilien sind die wichtigste Assetklasse unter den Gewerbeimmobilien. Ihre Entwicklung gilt als Indikator für die wirtschaftliche Gesamtlage. Auf der EXPO REAL nehmen sie traditionell einen hohen Stellenwert ein: Von Projektentwicklern über Investoren bis zu Facility Managern und Nutzern sind alle Marktakteure vertreten.
Die Messe beleuchtet aktuelle Trends, Technologien und Nutzerbedürfnisse, die den Wandel von Büroimmobilien prägen.
Büroimmobilien im Wandel
Neue Arbeitswelten und Raumkonzepte
Das klassische Bild vom Büro mit festem Schreibtisch hat sich stark verändert.
Früher dominierten Zellenbüros und Großraumbüros. Heute prägen flexible Konzepte die Arbeitswelt:
- Gruppenbüros für Teamarbeit,
- Zellenbüros für konzentriertes Arbeiten,
- Open-Space- und Multispace-Konzepte, die verschiedene Arbeitszonen kombinieren.
Das „non-territoriale Arbeiten“ – also freie Platzwahl statt fester Schreibtische – ermöglicht effizientere Flächennutzung. Arbeitgeber sparen ungenutzte Arbeitsplätze, während Mitarbeiter ortsflexibel arbeiten.
Soziale Ansprüche und neue Anforderungen
Jüngere Generationen erwarten Büros mit sozialen, kreativen und sportlichen Angeboten. Unternehmen reagieren darauf mit Erholungsflächen, Fitnessräumen und Gemeinschaftszonen – ein entscheidender Faktor im Wettbewerb um Fachkräfte.
Der Markt für Büroimmobilien
Vielfalt und Struktur
Der Markt reicht von modernen „State-of-the-Art“-Neubauten in Citylagen bis zu sanierten Altbauten oder kombinierten Nutzungen mit Gastronomie und Einzelhandel.
Früher war der Nutzer oft zugleich Eigentümer. Heute dominieren Investoren, wodurch Büroimmobilien als Kapitalanlage stark an Bedeutung gewonnen haben.
Rückgang bei Büroinvestments
Einbruch bei Investments in Büroimmobilien
Das allerdings hat sich 2023 geändert. Nach Angaben von JLL flossen lediglich 5,3 Milliarden Euro in diese Assetklasse – das bedeutet einen Rückgang von 81 % gegenüber dem Vorjahr, das mit 22,3 Milliarden Euro auch schon deutlich rückläufig gegenüber den Vorjahren war. Seitdem hat sich der Büroinvestmentmarkt kaum erholt: 2024 blieb das Transaktionsvolumen nahezu gleich. 2025 stiegen die Investitionen in Büroimmobilien auf 6,2 Milliarden Euro. Im ersten Halbjahr 2026 lagen die Investitionen nach Angaben von CBRE bei 3,5 Milliarden Euro. Damit haben sich Büroimmobilien wieder an die Spitze der Investments im gewerblichen Bereich geschoben, nachdem sie in den Vorjahren hinter Logistik- und Einzelhandelsimmobilien lagen. Dennoch liegt der Wert weiterhin deutlich unter dem langjährigen Durchschnittswert von 7,9 Milliarden Euro.
Dieser Einbruch nach 2022 hatte zahlreiche Ursachen. Da ist zum einen die schwächelnde deutsche Wirtschaft. Ein weiterer Grund sind die gestiegenen Finanzierungskosten, die teurer als während der Niedrigzinsphase machen. In letzter Zeit haben der Iran-Krieg und gestiegene Energiepreise erneut bremsend auf den Investitionsmarkt gewirkt.
Seit 2021 gestiegen sind die Renditen, haben sich ab 2023 stabilisiert und zeigen im ersten Halbjahr 2026 eine leichte Aufwärtsbewegung. Die Spitzenrenditen an den A-Standorten lagen in München und Frankfurt am Main bei unverändert 4,2 Prozent beziehungsweise 4,5 Prozent. In Hamburg (4,35 Prozent), Berlin (4,5 Prozent), Düsseldorf (4,65 Prozent), Stuttgart (4,65 Prozent) und Köln (4,6 Prozent) stiegen die Renditen zwischen zehn und 20 Basispunkte.
Waren in den letzten Jahren internationale Investoren bei Büroinvestments eher zurückhaltend, so ist das Interesse 2025 gegenüber 2024 von 16,1 Prozent auf 28,4 Prozent gestiegen.
Gestiegen ist auch der Anteil der Abschlüsse über 100 Millionen Euro. Der Anteil hat sich im ersten Halbjahr 2026 auf knapp 38 Prozent erhöht (im Vorjahreszeitraum: 22,4 Prozent).
Vermietungsmarkt: leichte Erholung
Der Vermietungsmarkt stabilisiert sich
Hatte sich im Verlauf des Jahres 2024 der Vermietungsmarkt gegenüber 2023 zumindest stabilisiert – das Vermietungsvolumen lag in den Bürohochburgen Berlin, Düsseldorf, Essen, Frankfurt am Main, Hamburg, Köln, Leipzig und München mit 2,66 Millionen Quadratmeter gut zwei Prozent über dem Vorjahrsniveau. Seitdem bewegt sich der Bürofächenumsatz auf weitgehend stabilem Niveau.
Allerdings gibt es deutliche Unterschiede zwischen den A-Standorten. Im ersten Halbjahr 2026 an der Spitze liegt Berlin mit einer Vermietungsleistung von 373.000 Quadratmetern (+51 Prozent gegenüber Vorjahreswert), gefolgt von München: (335.000 Quadratmeter = +38 Prozent), Hamburg (177.000 Quadratmeter = -33 Prozent) und Frankfurt am Main (173.000 Quadratmeter = -57 Prozent).
Ebenso deutlich sind die Unterschiede bei den Leerstandsraten. Insgesamt stieg der Leerstand bei Büroflächen bis Ende des ersten Halbjahres 2026 auf 9,1 Millionen Quadratmeter – etwa neun Prozent höher als im Jahr zuvor. Allerdings scheint sich der Anstieg zu verlangsamen. Ende 2024 waren 7,6 Millionen Quadratmeter kurzfristig verfügbar. Überdurchschnittlich hoch waren die Leerstände in Düsseldorf (12,4 Prozent), Frankfurt (11,8 Prozent) und Berlin (9,6 Prozent), während München (8 Prozent) und Hamburg (6,5 Prozent) unterdurchschnittlich abschnitten.
Da der Nachfragefokus unverändert auf modernen und hochwertigen Flächen in 1a-Lagen liegt, das Neubauvolumen jedoch nach wie vor gering ist, besteht hier ein deutlicher Nachfrageüberhang, der zu einem Aufwärtsdruck bei den Spitzenmieten führt. Die teuersten Standorte sind München und Frankfurt am Main mit 59,50 Euro pro Quadratmeter beziehungsweise 57 Euro pro Quadratmeter, gefolgt von Berlin (47 Euro pro Quadratmeter) und Düsseldorf (46 Euro pro Quadratmeter). Knapp unter der 40-Euro-Marke liegt Hamburg (39 Euro pro Quadratmeter).
Die Zukunft der Büroimmobilien
Der Markt für Büroimmobilien ist in gewisser Weise ein Indikator der makroökonomischen Entwicklung. Und die sieht nach wie vor für Deutschland nicht allzu rosig aus. Folgt man den jüngsten Konjunkturprognosen der führenden Wirtschaftsinstitute Deutschland, dann ist 2026 nur mit einem Wachstum zwischen 0,4 Prozent und 0,8 Prozent zu rechnen. Das schlägt sich auch in den Erwartungen der Unternehmen über ihre weitere Geschäftsentwicklung nieder und nicht zuletzt in der Bereitschaft, nicht nur Tätigkeiten, sondern auch Flächen auszuweiten – im Gegenteil: Eher steht der Flächenbedarf auf dem Prüfstand. Auch wenn Unternehmen verstärkt versuchen, Mitarbeiter aus dem Homeoffice wieder ins Büro zurückzuziehen, wird das nicht mehr komplett gelingen. Und da angesichts der wirtschaftlichen Lage viele Unternehmen ihren Personalbestand eher abbauen als erweitern, sinkt der Flächenbedarf weiter. Ein weiterer Punkt ist die Frage, wie weit KI auch dazu führt, dass weniger Büroarbeitsplätze besetzt werden müssen.
Ein Trend, der seit Jahren zunimmt, sind sogenannte flexible Office-Lösungen. Vor allem wer kurzfristig oder absehbar vorübergehend mehr Fläche brauchte, zog eine solche Lösung den eher langfristigen Mietverträgen vor. Flex-Offices sind aber oft auch die Wahl für kleine und mittlere Unternehmen, die sich nicht unbedingt eigene Serviceflächen und -einrichtungen leisten wollen oder können. Der Trend wird sich fortsetzen, denn auch und gerade der digitale Fortschritt bietet zunehmend Möglichkeiten für flexible Lösungen.
Mit dem Ende der Niedrigzinsphase, höheren Finanzierungs- und deutlich gestiegenen Baukosten ist der Markt für Projektentwickler deutlich enger geworden. Hinzu kommen die wirtschaftlichen Unsicherheiten, die dazu führen, dass Projektentwickler deutlich vorsichtiger agieren. Zwar wurden 2022 insgesamt 1,33 Millionen Quadratmeter neue Büroflächen fertiggestellt – der höchste Wert seit 2019 –, doch stammten diese Projekte noch aus der Zeit der Niedrigenergiephase und vor der wirtschaftlichen Krise. Seitdem sind die Projektwicklungen deutlich rückläufig.
Es ist wichtig zu beachten, dass die Zukunft der Büroimmobilien von vielen Faktoren (u.a. Digitalisierung und unterschiedlichen Arbeitsmodellen) abhängt und es regionale Unterschiede geben kann. Ein umfassendes Verständnis der Marktdynamik und eine sorgfältige Analyse der spezifischen Standorte und Nachfragefaktoren sind für Investitionsentscheidungen unerlässlich.
Was macht eine Büroimmobilie attraktiv?
Lange Zeit hieß das Mantra für eine Büroimmobilie: Lage, Lage, Lage. Das gilt auch weiterhin. Etablierte Bürostandorte in den Top-Five- oder Top-Acht-Städten Deutschlands erzielen nach wie vor die höchsten Preise und die höchsten Mieten. Allerdings ist inzwischen nicht mehr nur die Lage entscheidend: Immer mehr kristallisiert sich heraus, dass die Gebäude ein Green-Building-Zertifikat haben sollten, um für Investoren und Mieter attraktiv zu sein. So entfielen 2022 rund 46 % des gesamten Investmentvolumens bei Büroimmobilien auf zertifizierte Gebäude – 2020 lag der Anteil noch bei 34 Prozent. Das dürfte mit der ESG-Taxonomie zusammenhängen, aber auch damit, dass seit dem 1. Januar 2023 in Deutschland die CO2-Abgabe auch für gewerbliche Nutzungen gilt. Ein weiterer Punkt ist, dass die EU eine Richtlinie verabschiedet hat, wonach wenig energieeffiziente Gebäude auf ein höheres Effizienzniveau saniert werden müssen.
Doch auch für Nutzer sind energieeffiziente zertifizierte Gebäude oftmals ein „Muss“, denn gerade größere Unternehmen unterliegen ebenfalls den Forderungen von ESG. Nach einer Analyse von CBRE erzielen Büroimmobilien mit einem Green-Building-Zertifikat in Europa durchschnittlich 7 % höhere Mieten und die durchschnittliche Leerstandsrate ist um rund 2 % geringer. Der Wettbewerbsvorteil gegenüber nicht zertifizierten Gebäuden liegt in den geringeren Betriebskosten, aber auch in der besseren Reputation, die der Mieter damit gewinnt.
Die Anforderungen an Büroimmobilien sind sehr individuell und können variieren. Sie betreffen insbesondere Lage, Flächenausstattung, Infrastruktur, Flexibilität, Nachhaltigkeit und Sicherheit.
Trends und Herausforderungen
Markt- und Nutzertrends
- Homeoffice reduziert langfristig den Flächenbedarf.
- Lagequalität und Erreichbarkeit gewinnen an Bedeutung.
- Mitarbeitende erwarten Dienstleistungsangebote, Mobilitätslösungen und soziale Räume.
- Nachhaltigkeit wird zum „Must-have“ – auch für Bestandssanierungen.
Flexible Verträge und Arbeitsmodelle
Unternehmen bevorzugen kürzere Laufzeiten und agile Mietmodelle.
Betreiber von Flex-Offices bieten Büros inklusive Services, Community-Flächen und Infrastruktur.
Zwar liegen die Preise um 10–15 % höher, doch das Modell wächst dynamisch.
Anpassung des Bestands und Umnutzung
Nachhaltige Sanierung statt Neubau
Viele ältere Bürogebäude müssen an neue Energie- und ESG-Standards angepasst werden.
Abriss ist oft keine Option – wegen der in Gebäuden gebundenen „grauen Energie“.
Daher rücken Umnutzungen (z. B. zu Wohnraum) in den Fokus.
Asset Manager stehen vor der Aufgabe, Wertsteigerungspotenziale zu erkennen und die richtigen Anpassungsstrategien umzusetzen.
Fazit – Büroimmobilien zwischen Anpassung und Neuausrichtung
Der Markt für Büroimmobilien befindet sich 2025 im strukturellen Wandel.
Wirtschaftliche Unsicherheit, neue Arbeitsformen und ESG-Vorgaben verändern die Spielregeln.
Flexibilität, Nachhaltigkeit und Standortqualität werden zu den entscheidenden Erfolgsfaktoren für Investoren, Entwickler und Nutzer.