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Logistik­immobilien: Trends und Herausforderungen

Logistikimmobilien führten lange Zeit eher ein Schattendasein auf den Immobilien- und Immobilieninvestmentmärkten. Das hat sich in den letzten Jahren deutlich verändert. Inzwischen sind diese Gewerbeimmobilien gefragter denn je: Nahezu jeder Logistikimmobilien Marktbericht verkündet bei Projektentwicklungen und Investments steigende Zahlen. Die EXPO REAL trägt dieser Entwicklung mit dem Schwerpunktthema Logistikimmobilie im Konferenzprogramm Rechnung. Die hier von Experten aus der Logistikbranche diskutierten Themen greifen Trends und Entwicklungen im Bereich Logistikimmobilien auf und befassen sich mit den Anforderungen an diese Gewerbeimmobilien. Zudem sind zahlreiche Aussteller aus dem Bereich Logistikimmobilien auf der EXPO REAL vertreten.

Logistikimmobilien – ein Begriff für unterschiedliche Gebäude

Eine Logistikimmobilie wird oft mit einer großen Lagerhalle gleichgesetzt. Tatsächlich macht ein reines Warenlager nur einen Teil dieser Immobilien aus. Die Logistikimmobilie dient in der Regel der Versorgung produzierender Unternehmen mit Rohwaren oder der Lagerung von Fertigwaren. Häufig werden diese Lagereinrichtungen durch Montagetätigkeiten und ähnliche Prozesse ergänzt. Deshalb wird im Englischen der Begriff „warehouses“ dem Bereich „(light) industrial“ zugeordnet.

Die wohl häufigsten Arten von Logistikimmobilien sind Umschlagsimmobilien und Distributionszentren. Umschlagsimmobilien, auch Cross Docks genannt, dienen meist dazu, eingehende Waren aus dem Fernverkehr in den Nahverkehr umzuschlagen. Damit befinden sich die Waren kurze Zeit in den Umschlagslagern, werden hier neu zusammengestellt und wieder ausgeliefert. Diese Immobilien weisen eine geringe Hallenhöhe und Hallentiefe auf, sind jedoch mit einer hohen Anzahl an Toren ausgestattet, um die Wege für den Warenumschlag möglichst kurz zu halten.

Distributionszentren, auch als Verteil- oder Versandzentren bezeichnet, verbinden die Funktion der Lagerhalle mit der auftragsgerechten Warenverteilung. Sie können für die regionale und überregionale Verteilung zuständig sein. Diese Hallen sind meist höher und tiefer und verfügen über mehr Tore als eine einfache Lagerhalle.

In letzter Zeit ist immer öfter die Rede von der Last-Mile-Logistik. Die „letzte Meile“, das letzte Stück des Transportweges, bis der Kunde seine Lieferung erhält, ist häufig der teuerste Abschnitt des Transports. Daher sucht man nach Lösungen, Logistikeinrichtungen näher dorthin zu bringen, wo viele Kunden beliefert werden wollen. Doch gerade in Städten und stadtnah sind Flächen knapp und zudem teuer. Insofern sind entsprechende Immobilien nach wie vor rar.

Unabhängig von den genannten Arten der Logistikimmobilien gibt es noch solche mit Spezialanforderungen, wie beispielsweise Kühllager oder Gefahrgutlager. Für diese speziellen Logistikimmobilien gelten gesonderte bauliche und gesetzliche Anforderungen. Daher werden sie meist nur maßgeschneidert (built-to-suit) entsprechend den Anforderungen des Auftraggebers errichtet.

Vom Aschenputtel zu Investor’s Darling: der Aufstieg der Logistikimmobilien

Noch vor zehn Jahren rangierten Investments in Logistikimmobilien deutlich hinter Büro- und Handelsimmobilien: Sie nahmen einen Anteil von 6,6 % (1,65 Milliarden Euro) am gesamten Transaktionsvolumen auf dem gewerblichen Immobilienmarkt in Deutschland ein. Inzwischen stehen Investments in Logistikimmobilien auf Platz 2. So entfielen nach Angaben von BNP Paribas Real Estate rund 19 % – 10,1 Milliarden Euro – des gesamten Transaktionsvolumen auf dem gewerblichen Immobilienmarkt auf diese Assetklasse.

Gut 50 % der Investitionen in Logistikimmobilien wurden von zwei Investorengruppen getätigt: Spezialfonds (31 %) und Immobilienaktiengesellschaften/REITs (knapp 20 %). Letztere waren vor allem im Bereich der Portfoliodeals aktiv, während sich die Spezialfonds eher auf einzelne Investments fokussieren.

Waren in den vergangenen Jahren Zinsen extrem niedrig und konnten Finanzierungskredite zu günstigen Konditionen aufgenommen werden, hat die Zinswende die Finanzierungskosten deutlich erhöht. Damit ist der Druck auf die Renditen geringer geworden – sie stiegen 2022 gegenüber dem Vorjahr in der Spitze um rund 80 Basispunkte.

Folgt man den Logistikimmobilien Marktberichten der Beratungsunternehmen, dann sinkt das Angebot an Logistikflächen europaweit – trotz einer bislang sehr hohen Neubautätigkeit. In Deutschland lag der Flächenumsatz einschließlich der Eigennutzer bei 8,5 Millionen Quadratmeter. Zwar ließ im Verlauf des Jahres 2022 die Nachfrage nach Flächen etwas nach, dennoch ist sie immer noch höher als das Angebot an modernen Flächen. Entsprechend niedrig sind die Leerstände, wodurch die Mieten steigen.

© shutterstock / Alzay
The evolution of the logistics market is being driven by the comprehensive change in distribution requirements in urban environments.

Warum nimmt die Bedeutung von Logistikimmobilien immer mehr zu?

Gründe für den Aufschwung der Logistikimmobilie vom Aschenputtel zu Investor’s Darling und die hohe Nachfrage nach Logistikflächen sind:

  • hochgradige Arbeitsteilung
  • verringerte Lagerhaltung der produzierenden Unternehmen – Stichwort: Just-in-Time-Anlieferung
  • Globalisierung und die damit verbundene weltweite Vernetzung der Weltwirtschaft
  • zunehmender Online-Handel

Logistikimmobilien der Zukunft: Wie wird sich die Branche entwickeln?

Auch wenn sich weltweit das Wirtschaftswachstum derzeit abflacht und der Online-Handel langsamer wachsen wird als in den vergangenen zwei Pandemiejahren, wird der Bedarf an Immobilienflächen weiterhin vergleichsweise hoch sein. Ein Blick in den Logistikimmobilien Marktbericht zeigt, dass 2019 in Deutschland rund 1,7 Millionen Quadratmeter fertiggestellt wurden. 2021 waren es knapp 6 Millionen Quadratmeter und 2022 schätzungsweise 6,6 Millionen Quadratmeter. Prognosen gehen davon aus, dass der jährliche Neubaubedarf zwischen 7 und 8 Millionen Quadratmeter liegt. Ob allerdings weiterhin so viel gebaut wird wie in den vergangenen zwei Jahren, bleibt angesichts der verteuerten Finanzierungskosten, der gestiegenen Material- und Baukosten und des Facharbeitermangels jedoch abzuwarten. Sollten weniger Flächen neu auf den Markt kommen, wird sich die Angebotslücke vergrößern und die Mieten weiter nach oben treiben. Aber auch auf dem Investmentmarkt wird der Preis für eine Logistikimmobilie steigen. Und noch öfter als in letzter Zeit werden Logistikprojekte noch vor Baubeginn vermietet sein, auch wenn aufgrund einer schwächelnden Wirtschaft die Nachfrage leicht zurückgehen sollte.

Was bietet die EXPO REAL zum Thema Logistikimmobilien?

Als ein Segment des Marktes für Gewerbeimmobilien waren Logistikimmobilien immer schon ein Bestandteil der internationalen Fachmesse für Immobilien und Investitionen. Mit der wachsenden Bedeutung als Assetklasse ist das Thema Logistik auch hier weiter in den Vordergrund getreten.

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Hall A1.440, PLANNING & PARTNERSHIPS FORUM, Panel " The future of urban logistics facilities - insights from the latest Logix Study", Moderator: Frauke Heistermann , Participants: Alexander Handschuh, Fred-Markus Bohne, Janine Zimmermann, Olaf Ley

Welche Aussteller können auf der EXPO REAL im Bereich Logistikimmobilien gefunden werden?

Auf der EXPO REAL findet man bekannte, auf Logistikimmobilien spezialisierte nationale und internationale Projektentwickler. Ebenso sind auf der Messe Investoren vertreten, die in Logistikimmobilien anlegen, und Standorte, die offen für Logistikansiedlungen sind.

Ein Schwerpunkt für das Thema Logistikimmobilien auf der EXPO REAL ist der Gemeinschaftsstand LogRealCampus, an dem unter anderem auch die Logix Initiative Logistikimmobilien beteiligt ist. In dieser Initiative haben sich namhafte Persönlichkeiten und Unternehmen der Branche zusammengeschlossen und setzen sich für den Dialog, die Forschung und ein verbessertes Image von Logistikimmobilien in der breiten Öffentlichkeit ein. In den Forschungsarbeiten und Publikationen widmet sich die Logix Initiative einer Vielzahl an relevanten und aktuellen Branchen-Themen wie z. B. dem kommunalen Dialog oder dem Klimaschutz.

Themen, die die Branche bewegen

Mit Logix arbeitet die Messe München eng zusammen, auch und gerade bei der Gestaltung des Konferenzprogramms. So diskutierten 2022 Experten unter dem Stichwort „Let’s Talk Logistics“ über „Logistikimmobilien – welche Konzepte bieten die besten Lösungen?“ und über die „Anlageklasse Logistikimmobilie: Wie nachhaltig sind die Renditen im Umfeld steigender Zinsen?“. Im REAL ESTATE INNOVATION FORUM wurde die Frage „Die Digitalisierung der Logistikimmobilie: Utopie oder Wirklichkeit?“ untersucht.

Mit dem Logix Award werden seit 2013 Logistikimmobilien in Deutschland ausgezeichnet, die den Ansprüchen von Nutzern und Investoren in hohem Maße gerecht werden. Die Verleihung des Logix Award findet auch in diesem Jahr wieder auf der EXPO REAL statt.

© AlexSchelbert.de

Impressionen EXPO REAL 2023

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On the second day of EXPO REAL 2023 in Munich, the halls are full and visitors crowd around the CBRE stand in hall A1.
© Messe München GmbH
© Messe München GmbH
Many visitors to the Logicor stand in Hall A1.
© Messe München GmbH