Steigende Mieten und Preise sowie Wohnungsmangel sind die Stichworte, die seit langem den Wohnimmobilienmarkt beherrschen.
Immobilieninvestment in Deutschland: Chancen, Strategien und aktuelle Trends
Immobilien gelten seit jeher als stabile Kapitalanlage mit langfristigem Wertsteigerungspotenzial. Doch welche Investmentformen gibt es, welche Chancen und Risiken sollten Anleger kennen – und wie entwickelt sich der Markt aktuell? Einen Überblick verschafft Ihnen die EXPO REAL.
- Immobilien in Deutschland sind stabile Investments mit langfristigem Wert- und Ertragspotenzial
- Investmentformen: Direkt (Kauf) und indirekt (Fonds, Aktien, REITs, Crowdinvesting)
- Vorteile: Inflationsschutz, regelmäßige Einnahmen | Risiken: Zinsen, Leerstand, geringe Liquidität
- Erfolgsfaktor: Lage, Marktkenntnis und richtige Objektwahl
- Trends: Logistik & Wohnen stark, Büro schwächer, Healthcare wachsend
Immobilieninvestment Deutschland: Lohnt es sich?
Grundsätzlich heißt die Antwort „Ja“, denn im Gegensatz zu anderen Anlageformen bieten Immobilien langfristig sichere Erträge und Wertzuwachs. Ein kurzer Überblick zeigt auf, welche Arten des Investments es gibt, welche Vor- und Nachteile die jeweiligen Anlagemöglichkeiten haben und worauf bei einem Immobilieninvestment zu achten ist.
Die wichtigsten Anlageformen bei Immobilien, ihre jeweiligen Vor- und Nachteile
Immobilien sind generell alternative Investments, da sie als Kapitalanlagen nicht zu den traditionellen Finanzprodukten gehören. Es gibt sowohl direkte als auch indirekte Möglichkeiten des Immobilieninvestments. Sie alle haben Vor- und Nachteile, die jeder für eine seiner Situation und seinen Zielen passende Entscheidung beachten sollte.
Immobilienkauf
Die direkte Form des Investments ist der Kauf einer Immobilie, sei es ein gewerblich genutztes Objekt oder eine Wohnimmobilie, um Mieteinnahmen zu generieren. Diese Form des Investments erfordert einen hohen Einsatz an Kapital, das dann meist langfristig gebunden ist. Dafür erzielt der Investor direkte Einkünfte über Mieteinnahmen, hat die alleinige Kontrolle über das Investment und profitiert unmittelbar von der Wertsteigerung. Andererseits erfordert das direkte Immobilieninvestment ein ständiges Management in Form von Instandhaltung und Verwaltung sowie der Marktbeobachtung, um Mietausfälle zu vermeiden und den richtigen Zeitpunkt für ein Desinvestment zu treffen.
Immobilienfonds
Ein Immobilienfonds ist immobilienwirtschaftliche Investmentfonds, der das eingesammelte Kapital der Anleger in den Erwerb, Bau oder die Finanzierung von Immobilien investiert. Dabei ist zwischen offenen und geschlossenen Fonds zu unterscheiden.
Der offene Immobilienfonds bietet im Vergleich zum direkten Immobilienkauf die Möglichkeit, Kapital in geringerer Höhe anzulegen. Der Fonds sammelt das Kapital, um damit ein diversifiziertes Immobilienportfolio aufzubauen und dieses professionell zu managen. Während Publikumsfonds vorwiegend für Privatanleger konzipiert sind, wenden sich Spezialfonds in erster Linie an institutionelle Investoren wie Versicherungen, Pensionskassen, Versorgungswerke und Stiftungen.
Während der offene Immobilienfonds nahezu ohne Begrenzung Anlegergelder einsammeln und investieren kann, sind geschlossene Immobilienfonds auf ein oder wenige spezifische Immobilienprojekte ausgerichtet, für dessen Finanzierung die Anleger Kapital bereitstellen. Ist die benötigte Summe erreicht, kann, wird der Fonds für weitere Investitionen der Anleger geschlossen. Im Gegensatz zum offenen Immobilienfonds sind geschlossene Immobilienfonds eher langfristig und mit festen Laufzeiten angelegt.
Immobilienaktien
Der Erwerb von Anteilen an einer Immobilienaktiengesellschaft ermöglich ebenfalls, indirekt am Immobilienmarkt teilzunehmen. Ebenso wie andere Aktiengesellschaften bieten Immobilienaktien die Möglichkeit von Dividenden und Aktien-Wertsteigerungen, sind andererseits aber marktabhängig und volatil.
Eine Sonderform der Immobilien-Aktiengesellschaft sind REITs (Real Estate Investment Trusts). REITs erzielen ihre Gewinne aus der Vermietung und Verpachtung eigener Immobilien und Grundstücke, aus Zinsgewinnen sowie aus Gewinnen bei der Veräußerung von Immobilien. REITs haben niedrige Einstiegshürden und müssen 90 % des Gewinns ausschütten. Sie bieten also einen stetigen und gut planbaren Dividendenzufluss. Auch hier werden die Aktien an der Börse gehandelt, unterliegen also entsprechenden Schwankungen.
Digitale Immobilieninvestments
… sind meist Crowdinvesting-Plattformen, auf denen Anlegergelder für ein bestimmtes Projekt eingesammelt werden. Sie bieten hohe Flexibilität und erfordern einen nur geringen Kapitaleinsatz. Der Erfolg eines solchen Investments ist abhängig von der Qualität der Plattform und von der Qualität der Projekte, bergen also auch ein hohes Ausfallrisiko.
Was erwartet Sie auf der EXPO REAL zum Thema Immobilieninvestments?
Das Thema steht im Mittelpunkt der EXPO REAL, der Internationalen Fachmesse für Immobilien und Investitionen. Hier kann man sich über Investmentmöglichkeiten und potenzielle Investitionsprojekte, über Märkte sowie über spezifische Anforderungen und Trends bei den einzelnen Immobilienarten informieren. Im Konferenzprogramm diskutieren Experten über Veränderungen und Herausforderungen auf den Investmentmärkten und vertiefen spezifische Investmentthemen …
Vor- und Nachteile von Immobilieninvestments
Immobilieninvestments bieten höhere Renditen und besseren Inflationsschutz als „klassische“ Geldanlagen wie Sparbuch, Fest- und Tagesgeld, aber niedrigere Renditen als Aktien und Kryptowährungen, die jedoch beide auch mit einem entsprechend hohen Risiko verbunden sind. Anders als Aktien und Kryptowährungen sind Immobilien eine Sachanlage, die Potenzial für regelmäßige Mieteinnahmen und für Wertsteigerungen bietet.
Während der Markt für Aktien und Kryptowährungen sehr liquide ist, dauert es deutlich länger, wenn man im Bedarfsfall eine Immobilie verkaufen will. Man ist vor allem bei direkten Immobilieninvestments und bei Investments in einen geschlossenen Fonds weniger flexibel.
Allerdings bergen auch Immobilieninvestments gewisse Risiken. Längere Leerstände und Marktschwankungen können Renditen und Wertsteigerungen negativ beeinflussen. Vor allem bei direkten Immobilieninvestments kommen Zinsschwankungen hinzu, die Fremdfinanzierungen teuer als ursprünglich geplant machen können.
Investment in Immobilien – worauf sollten Sie achten
Es ist ein oft wiederholter Satz, der jedoch nach wie vor Gültigkeit hat: „Lage, Lage, Lage!“ Die Lage entscheidet über den Erfolg eines Immobilieninvestments: das Land, die Stadt oder die Lage in einem bestimmten Umfeld, sowie der jeweilige (Mikro-)Standort. Ein Land mit einer boomenden Wirtschaft wird leichter Investments anziehen als ein wirtschaftlich schwaches Land mit wenig Aussicht auf künftiges Wachstum. Allerdings gilt es auch Rahmenbedingungen wie rechtliche und regulatorische Sicherheit, Liquidität des Marktes und steuerliche Fragen zu beachten.
Zwar sind Logistikimmobilien meist nicht im unmittelbaren städtischen Umfeld angesiedelt, aber ganz auf der „grünen Wiese“ funktioniert auch nicht – der Standort muss zumindest an die Transportwege (Straße, Bahn, Hafen, Flughafen) angeschlossen sein. Bei Büro, Einzelhandel und Wohnen richtet sich der Blick eher auf Städte, wobei es nicht immer Großstädte sein müssen, sondern je nach Bedarf, Immobilienart und Anlagehorizont auch Mittel- und Regionalstädte Chancen bieten können. In jedem Fall gilt es, den langfristigen Bedarf zu ermitteln, aber auch das unmittelbare Umfeld zu betrachten, da beispielsweise Wohnungen in einer „Schlafstadt“ ohne jede Infrastruktur oder Büros weitab von einem städtischen Umfeld eher schwer zu vermitteln sind. Detaillierte Kenntnisse des Marktes generell und des Mikromarktes wie auch die Beachtung von generellen und standortabhängigen Markttrends sind notwendig.
Neben dem Standort ist auch die Frage „Neubau oder Bestandsimmobilie“ wichtig. Während Neubauprojekte beispielsweise meist den Anforderungen an Nachhaltigkeit entsprechen, können bei älteren Objekten notwendige zusätzliche Investments in eine energetische Sanierung und Modernisierung anfallen.
Aktuelle Trends – Ist ein Immobilieninvestment in Deutschland noch sinnvoll?
Lange Zeit galt Deutschland für Immobilieninvestments als „sicherer Hafen“. Entsprechend wurden die Transaktionsvolumina jedes Jahr höher. Doch nachdem die Zinsen 2022 steil anstiegen, die Wirtschaft zunehmend schwächelte und der Ukraine-Konflikt zusätzlich für wirtschaftliche Verunsicherung sorgte, brachen 2023 auch die Immobilieninvestments um mehr als die Hälfte ein. Zwar gibt es seit 2024 wieder eine leichte Erholung, doch sind die Transaktionsvolumina vom Zehnjahresdurchschnitt immer noch weit entfernt, obwohl inzwischen die Zinsen deutlich gesunken sind und sich die Preisvorstellungen von Käufern und Verkäufern wieder aufeinander zu bewegt haben.
Verändert hat sich auch Spektrum der Investmentobjekte. Büroobjekte, lange Zeit die stärkste Assetklasse, verloren in den vergangenen zwei Jahren ihre Spitzenposition. Das hing damit zusammen, dass einerseits seit der Corona-Pandemie mehr Menschen auch im Home Office arbeiten, andererseits in wirtschaftlich schwachen Zeiten Unternehmen ihren Personalbestand nicht weiter aufstocken, sondern bestenfalls gleich halten.
Eine deutliche Verschiebung gab es auch bei Einzelhandelsobjekten. Waren es früher vor allem Shopping Center in der Stadtmitte, die gefragt waren, sind es inzwischen eher Fachmarktzentren und Nahversorgungseinrichtungen in Stadtteilen oder Regionalstädten, die erfolgversprechend erscheinen.
„Shooting Star“ der letzten Jahre waren vor allem Logistikeinrichtungen. Hier war einer Treiber der zunehmende Online-Handel, aber auch Entwicklungen in der Industrie, die statt auf eigene Lagerhaltung auf Lieferungen Just in Time setzt.
Investments in Hotelimmobilien sind keine neue Entwicklung, doch in diesem Segment hat die Corona-Pandemie mit ihren Reisebeschränkungen einen heftigen Einbruch verursacht. Zwar erholt sich der Markt für Hotelimmobilien inzwischen langsam wieder, aber die allgemeine geopolitische Unsicherheit wirkt sich auch in diesem Segment aus.
Eine zwar kleines, aber wichtiges Segment sind Healthcare-Immobilien – Pflegeheime, betreutes Wohnen, Ärztehäuser, Krankenhäuser und Reha-Einrichtungen. Der demographische Wandel mit einer zunehmend alternden Gesellschaft zieht verstärkt das Interesse der Investoren an diesen Healthcare-Immobilien an.
Neben diesen gewerblich genutzten Objekten sind auch Wohnungen in Mehrfamilienhäusern eine eigene und derzeit die umsatzstärkste Investmentklasse. Dabei sind überdurchschnittlich Forward Deals und moderne Bestandsobjekte gefragt. Der starke Anstieg der Wohnraumnachfrage steht aktuell einem rückläufigen, im besten Fall zögerlichen Wohnungsneubau gegenüber. Hier ist davon auszugehen, dass sich der Trend der steigenden Mieten mittelfristig weiter verfestigt.
Networking & Austausch für Investoren auf der Messe
Die EXPO REAL bietet eine ideale Plattform für Investoren, die sich hier direkt über Standorte und Märkte informieren können sowie auf Projektentwickler und Finanzierer treffen, um sich über potenzielle Investmentmöglichkeiten auszutauschen.
Häufig gestellte Fragen
Lohnt sich ein Immobilieninvestment in Deutschland?
Ja, Immobilien gelten als stabile Kapitalanlage mit langfristigem Wertsteigerungspotenzial und regelmäßigen Mieteinnahmen, auch wenn kurzfristige Marktschwankungen möglich sind.
Welche Arten von Immobilieninvestments gibt es?
Es gibt direkte Investments (Immobilienkauf) und indirekte Formen wie Immobilienfonds, Aktien/REITs oder Crowdinvesting.
Wie viel Eigenkapital braucht man für ein Immobilieninvestment?
Beim Direktkauf meist 20–30 % des Kaufpreises plus Nebenkosten; indirekte Investments sind oft schon mit kleinen Beträgen möglich.
Welche Risiken gibt es bei Immobilieninvestments?
Typische Risiken sind Leerstand, sinkende Immobilienpreise, steigende Zinsen und unerwartete Instandhaltungskosten.
Was ist der wichtigste Erfolgsfaktor bei Immobilien?
Die Lage – sowohl Makrostandort (Stadt/Region) als auch Mikrostandort (Umfeld, Infrastruktur) entscheidet maßgeblich über Rendite und Wertentwicklung.
Wie entwickelt sich der Immobilienmarkt aktuell?
Nach einem Rückgang seit 2022 zeigt der Markt erste Erholungstendenzen, während sich die Nachfrage je nach Assetklasse unterschiedlich entwickelt.
Welche Immobilienarten sind aktuell besonders gefragt?
Wohnimmobilien und Logistikobjekte sind derzeit besonders attraktiv, während Büroimmobilien an Bedeutung verloren haben.
Sind Immobilien ein guter Schutz vor Inflation?
Ja, da Mieten und Immobilienwerte langfristig oft mit der Inflation steigen.
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