Dekarbonisierung von Immobilien: Die Zukunft von Gebäuden
Dekarbonisierung von Gebäuden – eines der Top-Themen auf der EXPO Real
Der Klimawandel ist inzwischen spürbar, die Eindämmung der Klimaerwärmung unumgänglich. Verursacher der steigenden Temperaturen ist vor allem der Ausstoß von Kohlendioxid CO₂, das bei der Verbrennung fossiler Energieträger entsteht. Dabei stehen Gebäude und Verkehr (nach Energiewirtschaft und Industrie) an dritter und vierter Stelle der Verursacher. Vorgabe auf dem Weg zur klimaneutralen Stadt ist, dass bis 2030 der CO₂-Ausstoß von Gebäuden etwa halbiert wird und bis 2050 Gebäude komplett klimaneutral sind. Diese Ziele zur Dekarbonisierung von Immobilien sind nur durch innovative Lösungen beim Bau, bei der Sanierung und beim Betrieb von Gebäuden zu erreichen.
Die Dekarbonisierung von Städten und Gebäuden wird in diesem Jahr, neben vielen weiteren Zukunftsthemen, auf der Transform & Beyond by EXPO REAL behandelt.
Welche Veranstaltungen gibt es rund um die Themen Dekarbonisierung und klimaneutrale Stadt?
In der Decarb Arena der Münchner Immobilienmesse befassten sich die Diskussionen vor allem mit grundsätzlichen Themen wie mit dem Pariser Klimaabkommen und der 1,5º-Grenze sowie der Frage, was draus für die Immobilienwirtschaft folgt, aber auch damit, wie man speziell die Dekarbonisierung im Bereich Wohnen, Bürostandorten und in der Stadtlogistik vorantreiben kann. Auch die Erneuerung und Umgestaltung von Städten für „gesunde Menschen und einen gesunden Planeten“ standen auf dem Programm. Und da vor allem der Energiebedarf ein beherrschendes Thema ist, galt es auch, diesen „alles andere als einfach(en)“ Komplex genauer zu beleuchten. Ebenso war die Frage, ob die Dekarbonisierung der Städte zu einem Konkurrenzvorteil von Europa werden kann, von vitalem Interesse für alle Beteiligten.
Aber auch in anderen Foren der EXPO REAL stand Dekarbonisierung von Immobilien und Städten mehr oder weniger direkt auf dem Programm. So gab es im EXPO REAL Forum einen Block „Stadtentwicklung“, in dem es unter anderem um Mobilität und die Frage nach mehr Lebensqualität in den Städten ging, unter „Veränderungen“ wurde „Climate Action: Walk the Talk“ gefordert. Und auf der GRAND PLAZA stand die Innenstadt auf dem Prüfstand mit „Großbaustelle Innenstadt: Wie gelingt die Transformation?“.
Was bedeutet Dekarbonisierung?
Dekarbonisierung bedeutet die Reduzierung von Kohlendioxid-Emissionen (CO₂-Emissonen) durch den Einsatz kohlenstoffarmer oder – besser noch – kohlenstofffreier Energiequellen. Kohlenstofffreie Energiequellen sind erneuerbare Energien wie Wind, Sonne, Erdwärme, Wasserkraft oder Biomasse. Auch Holz ist eine erneuerbare Energiequelle, setzt jedoch beim Verbrennen das einstmals gespeicherte CO₂ frei. Ziel der Dekarbonisierung ist es, den Klimawandel zu begrenzen und die Erwärmung der Erde einzudämmen. Angestrebt ist, die Erderwärmung auf deutlich unter der Marke 2º Celsius zu begrenzen – 2026 liegen wir voraussichtlich bereits bei 1,6º Celsius über dem vorindustriellen Niveau.
Da die gesamte Wirtschaft und unser heutiges Leben auf Energienutzung beruhen, sind nahezu alle Bereiche von der Transformation hin zu klimaneutraler Energienutzung betroffen. Auch die Immobilienwirtschaft ist gefragt, die Energienutzung bei Gebäuden und Immobilien klimaneutral zu gestalten.
Dekarbonisierung von Immobilien
Nach Angaben des Bundesumweltministeriums entfallen auf den Gebäudebereich 16 Prozent (rund 120 Tonnen) der CO₂-Gesamtemissionen in Deutschland. In diese Berechnung fließen jedoch nur die Emissionen ein, die beim Betrieb des Gebäudes entstehen, also beim Heizen, Kühlen, der Warmwasseraufbereitung, und beim Verbrauch von Strom für Beleuchtung, Haushaltgeräte und andere Technik im Haus. Rechnet man noch die so genannte graue Energie dazu, die nötig ist, ein Gebäude zu errichten – diese Energie wird größtenteils dem Sektor Industrie zugerechnet –, so liegt der Anteil des Bau- und Gebäudesektors an den CO₂-Emissionen bei 36 Prozent.
Um zunächst beim Betrieb von Gebäuden zu bleiben: Bei Neubauten haben die immer strengeren Vorgaben der Energie-Einsparverordnung, seit 2020 des Gebäudeenergiegesetzes zu einer relativ hohen Energieeffizienz beim Betrieb der Immobilien geführt. Die weitaus größere Herausforderung ist die energetische Sanierung des Gebäudebestands. 2022 wurden in Deutschland rund 19,7 Millionen Wohngebäude gezählt, davon wurden 63 Prozent vor 1979 (erste Wärmeschutzverordnung) erbaut. Rund 3 Millionen Nicht-Wohngebäude ( Büroimmobilien, Hotels, Logistikeinrichtungen, Produktionsstätten, Sporthallen, Kirchen, Schulen, Supermärkte usw.) stehen in Deutschland, von denen 14 Prozent in den letzten 15 Jahren entstanden. Mit anderen Worten: Bei dem Gros der Gebäude sind energetische Sanierungsmaßnahmen erforderlich, soll der CO₂-Ausstoß beim Betrieb von Gebäuden nachhaltig gesenkt werden.
Sanierung von Bestandsimmobilien
Bei der Sanierung von Bestandsimmobilien hat sich in den vergangenen Jahren in Deutschland nur wenig getan. Rund 40 Prozent der Wohngebäude fallen unter die Energieeffizienzklassen E und F und sind somit sanierungsbedürftig. Die Rate der energetischen Sanierung liegt nach wie vor deutlich unter 1%, müsste aber mehr als doppelt so hoch sein, um die Klimaziele – bis 2045 soll der Gebäudebestand klimaneutral sein – zu erreichen. So wurden 2025 nur rund 260.000 Wohneinheiten energetisch saniert – nötig wären mindestens 460.000 Einheiten pro Jahr.
Energetische Sanierung bedeutet in erster Linie, dafür zu sorgen, dass Gebäude einen möglichst geringen Heizbedarf haben. Vorrangige Mittel sind, die Dichtigkeit von Fenstern und Türen zu erhöhen und die Gebäudehülle zu isolieren, so dass weniger Wärme aus den Innenräumen entweicht. Ebenfalls dazu gehört, den Energiebedarf (Warmwasser, Strom) über Solar- und Photovoltaik-Anlagen zu verringern und für das Heizen in der kalten Jahreszeit weitgehend auf nichtfossile Energiequellen zurückzugreifen. Zudem können Steuerungssysteme den Wärmebedarf in den einzelnen Räumen regeln und damit auch zur Energieeinsparung beitragen.
Mit der Dekarbonisierung zur klimaneutralen Stadt
Eine nachhaltige Dekarbonisierung muss von den Städten ausgehen. Hier entstehen rund 80 Prozent des globalen CO₂-Ausstoßes. Dafür ist nicht nur die Gebäudedichte verantwortlich – immerhin leben 75 Prozent der EU-Bürger in städtischen Gebieten –, sondern unter anderem auch Verkehr und Mobilität sowie Produktion und Industrie. Gleichzeitig sind es die Städte, in denen die Klimaerwärmung am heftigsten zu spüren ist. Ein Ziel der EU-Klimapolitik ist daher, bis 2030 die klimaschädlichen Emissionen in den Städten um 55 Prozent zu senken und 2050 Klimaneutralität zu erreichen. Aus diesem Grund fördert die EU-Kommission 100 Städte auf ihrem Weg, bis 2030 klimaneutral und smart zu werden (netzerocities.eu). Sie sollen dann als Vorbilder für alle anderen europäischen Städte werden.
Das bedeutet nicht nur mehr möglichst klimaneutrale Gebäude, es bedeutet auch veränderte Mobilität in den Städten. Die Rede in diesem Zusammenhang ist oft von der 15-Minuten-Stadt, in der man zu Fuß, mit dem Fahrrad oder mit öffentlichen Verkehrsmitteln innerhalb von 15 Minuten alle lebenswichtigen Einrichtungen – Einkaufsmöglichkeiten, Parks, Restaurants, Cafés, Post, Arztpraxen, Schulen, Bahnhöfe und möglichst auch Arbeitsplätze – erreichen kann. Das bedeutet eine Abkehr von der Stadt mit einem zentralen Zentrum, in dem sich mehr oder weniger alles konzentriert, hin zu einer polyzentrischen Stadt.
Herausforderungen & Chancen der Dekarbonisierung
In Anbetracht des Klimawandels ist eine Reduktion der CO₂-Emissionen unumgänglich und bedarf es gesteigerter Anstrengungen, um das Ziel bis 2030 zu erreichen, diese Emissionen im Gebäudebestand um gut die Hälfte zu verringern. Das jüngste politische Hin und Her um das Gebäudeenergiegesetz (GEG) hat eher bremsend als fördernd gewirkt. Hinzu kommt, die wirtschaftliche Situation – die Immobilienbranche leidet unter gestiegenen Finanzierungskosten, Fachkräftemangel sowie Inflation, die zu steigenden Bau- und Sanierungskosten führt. Nach Schätzungen liegen diese Kosten pro Quadratmeter Wohnraum zwischen 600 bis 1.800 Euro, je nachdem, welcher Standard gewählt wird und wie viel saniert werden muss. Dafür gibt es entsprechende Fördergelder, die jedoch die Kosten nicht komplett abdecken. Die Frage ist auch, welche Maßnahmen wirklich sinnvoll, sprich: besonders effizient sind – Entscheidungen, die im Einzelfall zu treffen sind. Allein eine Dämmung der Außenfassade bringt 19 Prozent Energieersparnis, die Erneuerung der Fenster rund 7 Prozent. Beides zusammen reduziert den Energiebedarf bereits um ein Viertel. Dämmt man auch noch das Dach/die obere Geschossdecke und den Keller, beläuft sich die Energieersparnis auf mehr als ein Drittel. Und je besser ein Gebäude isoliert ist, desto eher ist es möglich, eine weitgehend klimaneutrale Heizung wie eine Luft-Wärme-Pumpe einzusetzen.
Auch wenn manchen im Moment die Kosten für solche Maßnahmen abschrecken, ist auch klar, dass in absehbarer Zeit energetisch nicht sanierte Gebäude deutlich an Wert verlieren werden. Maßnahmen zur Bekämpfung der CO₂-Emissionen helfen also nicht nur dem Klima, sie steigern auch den Wert einer Immobilie und verhindern mittel- und langfristig Wertverluste.
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