Infrastrukturinvestments: Die chancenreiche Assetklasse feiert Premiere auf der EXPO REAL
Infrastrukturinvestments mit Rückenwind: Wie sich Immobilie und Infrastruktur annähern und welche Investmentmöglichkeiten das breite Infrastrukturspektrum bietet.
Das Wichtigste in Kürze
Eigene Assetklasse:
Infrastrukturinvestments finanzieren Einrichtungen, die Wirtschaft und Gesellschaft am Laufen halten, und ihre Grenzen zu Immobilien sind fließend.
Viele Wege ins Investment:
Anleger investieren über die Projektentwicklung, über Infrastrukturfonds oder über öffentlich-private Partnerschaften (ÖPP).
Chancen und Risiken:
Stabile, planbare Cashflows und Diversifikation stehen Illiquidität, Kapitalbindung sowie regulatorischen und politischen Risiken gegenüber.
Standortfaktor:
Eine moderne Infrastruktur steigert die Attraktivität von Standorten und erhöht den Wert von Immobilien, auch im Bestand.
Treiber:
Dekarbonisierung und ESG, die Energiewende sowie die Digitalisierung mit wachsendem Bedarf an Rechenzentren prägen den Markt.
Immobilien und Infrastruktur werden überwiegend noch als getrennte Segmente geführt – in der Praxis nähern sie sich zusehends an. Die Übergänge zwischen Immobilien- und Infrastrukturinvestments sind oftmals fließend. Beide sind Sachwertanlagen mit langer Duration, hoher Kapitalintensität und Cashflows, die sich häufig über langfristige Verträge und Indexierungsmechanismen an die Inflation koppeln lassen.
Das Spektrum von Infrastruktur ist sehr breit. Denn Infrastruktur bedeutet längst nicht mehr nur Stahl und Beton. In jüngerer Zeit haben vor allem technologische Fortschritte dazu geführt, dass Energie- und digitale Infrastruktur zunehmend an Bedeutung gewinnen. Laut der Unternehmens- und Strategieberatung McKinsey werden bis zum Jahr 2040 weltweit rund 106 Billionen US-Dollar benötigt, um funktionierende und gut ausgebaute Straßen, Schienen- und Leitungsnetze sowie andere Infrastruktur zu errichten und zu erneuern. Für Europa sind den Angaben zufolge im selben Zeitraum Infrastrukturinvestitionen von mehr als 13 Billionen Dollar erforderlich.
Für Investoren, Finanzierer und Projektentwickler eröffnet sich damit ein wachsendes Feld investierbarer Infrastruktur. Auf der EXPO REAL treffen genau diese Akteure zusammen, um Märkte, Projekte und Investmentchancen auszuloten.
Was sind Infrastrukturinvestments?
Infrastrukturinvestments sind Investitionen in Einrichtungen, die das Funktionieren von Wirtschaft und Gesellschaft gewährleisten. Dabei kann man grob unterscheiden zwischen technischer Infrastruktur und sozialer Infrastruktur.
Zur technischen (oft auch ökonomischen bezeichneten) Infrastruktur zählen zum einen Transport (Straßen, Schienen, Häfen, Flughäfen) sowie zum anderen Energie und Versorgung (Erzeugung, Netze, Wasser). Ein großer Teil des Investitionsbedarfs liegt dabei in der Energieinfrastruktur. Allein in Deutschland werden bis 2045 schätzungsweise über 650 Milliarden Euro für Netze, Speicher, Ladeinfrastruktur und erneuerbare Erzeugung benötigt, wie eine Studie des Forschungsinstituts Frontier Economics im Auftrag der Deutschen Industrie- und Handelskammer (DIHK)) errechnet hat.
Immer bedeutender wird daneben der Bereich digitale bzw. Kommunikationsinfrastruktur. Dazu zählen Glasfaser, Funkmasten und Rechenzentren. Gerade diese digitale Infrastruktur ist in den vergangenen Jahren – getrieben von Cloud und KI-bedingtem Rechenzentrumsbedarf – so stark gewachsen, dass sie inzwischen häufig als eigene, dritte Säule aufgeführt wird.
Die soziale Infrastruktur umfasst in erster Linie Gesundheits- (Krankenhäuser) und Bildungseinrichtungen (Universitäten, Schulen, Kitas, aber auch Bibliotheken, Museen und andere kulturelle Institutionen). Ebenfalls zur sozialen Infrastruktur werden auch Einrichtungen der inneren Sicherheit (Polizei, Feuerwehr) hinzugerechnet. Ein Sonderfall sind militärische Einrichtungen, die gerade in jüngster Zeit verstärkt in den Vordergrund treten.
Lange Zeit galt die Planung, Erstellung und Instandhaltung von Infrastruktureinrichtungen als staatliche Aufgabe im Rahmen der Daseinsvorsorge und wurde durch Steuergelder finanziert.
Spricht man heute von Infrastrukturinvestments sind weniger die öffentlichen Investitionen (Steuergelder) gemeint, sondern die Investitionen durch private Investoren, die zunehmend dazu beitragen, Infrastruktureinrichtungen zu finanzieren. Während das von privaten Investoren verwaltete Infrastrukturvermögen 2016 noch bei 500 Mrd. Dollar lag, kletterte es laut McKinsey bis Ende 2024 auf rund 1,5 Billionen US-Dollar – Tendenz weiter steigend.
Finanzierungen in die Infrastruktur – Möglichkeiten und Akteure
So breit das Spektrum der Infrastrukturprojekte ist, so breit sind auch die Möglichkeiten, in solche Projekte zu investieren bzw. sie zu finanzieren. Viele soziale Infrastruktureinrichtungen entstehen als „normale“ Projektentwicklungen oder sind Teil einer größeren Projektentwicklung. So wird beispielsweise in eine größere Quartiersentwicklung meist gleich auch ein Kindergarten und ein Sportplatz eingeplant. Ob Bürogebäude oder Wohnbauentwicklung – eine Ladestation für E-Autos ist inzwischen fast schon selbstverständlich. Hier sind es meist schon die Projektentwickler, die entsprechende Infrastruktureinrichtungen einplanen.
Infrastrukturfonds als Kapitalquellen
Andere Infrastrukturprojekte wiederum erfordern einen hohen Kapitaleinsatz, der einzelne Investoren oft überfordert. Eine Möglichkeit sind Infrastrukturfonds, die häufig von Kapitalverwaltungsgesellschaften – unabhängigen Vermögensverwaltern sowie den Asset Managern (Fondsgesellschaften) der großen Banken – aufgelegt werden. Infrastrukturfonds können als offene Publikumsfonds konzipiert sein, werden aber meist als geschlossene Spezialfonds für institutionelle Anleger (Versicherungen, Pensionskassen, Staatsfonds, Stiftungen) aufgelegt. Diese Fonds investieren dann in Unternehmen, die Infrastruktur errichten (Projektfinanzierung); oder in Unternehmen, die Infrastruktur betreuen oder wichtige Komponenten dafür liefern (Finanzierung bestehender Infrastrukturanlagen).
Öffentlich-private Partnerschaften ÖPP
Mit den knapper werdenden finanziellen Ressourcen der öffentlichen Hand bei gleichzeitigem hohem Investitionsbedarf in Infrastruktur gewinnen Kooperationen zwischen öffentlichem und privatem Sektor im Rahmen einer öffentlich-privaten Partnerschaft (ÖPP oder PPP, Public Private Partnership) an Gewicht.
Ursprünglich war ÖPP vor allem eine Kooperation zur gemeinsamen Durchführung von Projekten, wobei private Partner meist nur zur Finanzierung einbezogen wurden. Inzwischen sind private Partner darüber hinaus auch an der Planung beteiligt, übernehmen den Bau oder die Sanierung sowie den Betrieb und die Instandhaltung und gegebenenfalls am Ende der öffentlichen Nutzung die Veräußerung. Daher versteht man heute unter ÖPP/PPP nur solche Konstruktionen, bei denen wenigstens drei dieser Lebenszyklusphasen eines Objekts vom privaten Partner übernommen werden. Die öffentliche Hand zahlt während der Nutzung des Objekts für die Leistung des privaten Partners ein meist im Voraus vereinbartes regelmäßiges Entgelt. Daneben kann die Leistung auch ganz oder teilweise durch Entgelte oder Gebühren der Nutzer finanziert werden.
Zusammenspiel der Akteure
Der Vorteil dieses Modells liegt darin, dass von Anfang an der gesamte Lebenszyklus eines Infrastrukturprojekts betrachtet wird. Die gemeinsame Betrachtung von Bau, Betrieb und Risikomanagement birgt einen wesentlichen Effizienzvorteil und führt dazu, von Anfang an qualitativ hochwertige und ökonomisch nachhaltige Lösungen umzusetzen. Grundsätzlich bleibt die öffentliche Hand Eigentümerin der Infrastruktureinrichtung, profitiert aber vom Know-how, den Kapazitäten und der Effizienz des privaten Partners.
Beispiele für ÖPP-Infrastrukturprojekte
Beispiele für unter ÖPP-Bedingungen umgesetzte Infrastrukturprojekte finden sich in allen Bundesländern, aber auch in Städten und Gemeinden.
- Ver- und Entsorgungsinfrastruktur: Abfallbeseitigungsbetriebe, die nicht nur die Tonnen leeren, sondern auch die nötigen Anlagen betreiben.
- Verkehrsinfrastruktur: Beteiligungen über Betreibergesellschaften an Flughäfen und Häfen.
- Energieinfrastruktur: Windparks und große Solaranlagen, die ihre Existenz oder ihren Ausbau privatwirtschaftlichem Engagement verdanken.
- Digitale Infrastruktur: der Ausbau des Glasfasernetzes.
- Soziale Infrastruktur: auch im Kleineren, etwa beim Erweiterungsbau der Gesamtschule Dellbrücker Mauspfad in Köln mit der Hochtief PPP Schulpartner Köln P1 – der private Partner übernahm Planung, Bau sowie Betrieb und Instandhaltung des Passivhaus-Gebäudes.
Welche Chancen und Risiken bieten Infrastrukturinvestments?
Die Chancen liegen zum einen in der Portfoliodiversifikation. Infrastruktur weist historisch eine geringe Korrelation zu Aktien- und Anleihemärkten auf. Für die Portfoliokonstruktion bedeutet das einen echten Diversifikationsbeitrag statt einer bloßen Renditeergänzung. Zum andern bieten Investitionen in Infrastrukturprojekte stabile Erträge. Langfristige Verträge sichern einen planbaren Cashflow. Weil ein großer Teil der Erlöse in der Regel an Preisindizes gekoppelt ist, kann die Anlageklasse als struktureller Inflationsschutz im Portfolio wirken.
Anders als börsennotierte Aktien sind die Renditen von Infrastrukturinvestments zudem schwankungsärmer, da Infrastruktur grundsätzlich immer benötigt wird. Sie hat Grundversorgungscharakter und ist vergleichsweise unabhängig von der Entwicklung kurzfristiger Marktzyklen.
Zu den Risiken gehört die langfristige Bindung des Kapitals und die Illiquidität des Marktes, wodurch sich die Flexibilität verringert.
Infrastrukturinvestments sind nicht nur kapitalintensiv, sondern erfordern meist auch eine höhere Finanzierung. Steigende Zinsen und damit steigende Finanzierungskosten können die Profitabilität negativ beeinflussen.
Ebenso können Änderungen der regulatorischen Rahmenbedingungen (Gesetze, Vorschriften, Steuerrichtlinien) oder politische Kehrtwenden den wirtschaftlichen Erfolg eines Infrastrukturinvestments nachhaltig beeinflussen.
Auf einen Blick: Die Chancen und Risiken von Infrastrukturinvestments
Chancen
- Portfoliodiversifikation aufgrund geringer Korrelation zu anderen Anlageklassen
- Langfristige Kapitalbindung
- höherer Finanzierungsbedarf
- Geringerer Wettbewerb
- Höhere Unabhängigkeit von Marktzyklen
Risiken
- Stabile, planbare Erträge
- Rahmenbedingungen
- Illiquidität des Marktes
- Auswirkungen von Naturkatastrophen
Welchen Einfluss hat Infrastruktur auf Immobilien und Standorte?
Immobilien und Infrastruktur sind zwei Anlageklassen mit vielen Gemeinsamkeiten und fließenden Grenzen. Was ist ein Rechenzentrum? Eine Immobilie oder eine Infrastrukturprojekt? Wer heute ein Quartier entwickelt, wird nicht darum herumkommen, einen Kindergarten miteinzuplanen. Ebenso reicht es nicht aus, Parkplätze zu schaffen, bei der steigenden Zahl von Elektroautos braucht es auch entsprechende Ladestationen. Im Zeitalter der Digitalisierung ist ein Glasfaseranschluss fast schon selbstverständlich. Und niemand wird in ein Quartier ziehen, das weit von jedem Supermarkt, von jedem Arzt und von Schulen und Sportstätten entfernt ist. Bei jedem Immobilienprojekt setzt der Erfolg den genauen Blick auch auf die gesamte technische und soziale Infrastruktur voraus. Wer mehr über die Anlageklasse Immobilien erfahren möchte, findet weitere Informationen auf der Seite zum Thema Immobilieninvestment.
Infrastruktur als Standort- und Wertsteigerungsfaktor
Eine funktionierende und moderne Infrastruktur ist im Kleinen wie im Großen ein wichtiger Standortfaktor und gilt für Immobilienentwicklungen ebenso wie für Städte und Gemeinden. Eine zeitgemäße, gut funktionierende Infrastruktur erhöht die Standortattraktivität und führt auch zu Wertsteigerungen der einzelnen Immobilie und im Falle der Kommunen zu einer höheren Bereitschaft bei Projektentwicklern und Investoren, sich dort zu engagieren. Gerade für Projektentwickler und Investoren wird die vorhandene Infrastruktur damit zu einem zentralen Kriterium der Standortwahl.
Wertsteigerungspotenzial auch im Bestand
Gerade bei älteren Objekten bieten zusätzliche Investments in eine verbesserte Infrastruktur Wertsteigerungspotenzial. Ob Ladeinfrastruktur für E-Autos oder PV- und Solaranlagen auf dem Dach, Fahrradstellplätze, wo man E-Bikes auch laden kann, sind nur einige Beispiele, mit denen man den Wert vieler Bestandsimmobilien erhöhen kann. Auch die Entwicklung sozialer Infrastruktureinrichtungen in eher monofunktionalen Siedlungen kann sinkender Attraktivität und damit Wertverlusten entgegenwirken
Welche Trends prägen aktuell den Markt für Infrastrukturinvestments?
Auch wenn die Begriffe in der Diskussion eher in den Hintergrund getreten zu sein scheinen, prägen sie dennoch die weitere Entwicklung (nicht nur) in der Immobilienwirtschaft: Klimaschutz (Dekarbonisierung), Nachhaltigkeit und ESG. Weitere Treiber sind die zunehmende Digitalisierung und technische Entwicklungen.
- Digitalisierung und Rechenzentren: Wachsende Datenmengen treiben den Ausbau von Glasfasernetzen und Rechenzentren, deren Bedarf mit zunehmenden KI-Anwendungen weiter steigt.
- Steigender Energiebedarf: Damit Hand in Hand geht ein wachsender Strombedarf, der aus Klimaschutzgründen immer weniger aus fossilen Energieträgern gedeckt werden soll.
- Erneuerbare Energien und Netze: Die Umstellung erfordert den Aus- und Umbau der Stromnetze sowie zusätzliche Speicherkapazitäten wie Batteriespeicher oder Wasserstoff-Reservekraftwerke.
- Dekarbonisierung und ESG: Der CO₂-Ausstoß soll bis 2030 um mindestens 65 % gegenüber 1990 sinken und bis 2045 auf Null. Vor allem das E der ESG-Kriterien (Environmental, Social und Governance) verpflichtet Unternehmen auf diese Ziele.
Was erwartet Sie auf der EXPO REAL zum Thema Infrastrukturinvestments?
Die EXPO REAL in München ist die Internationale Fachmesse für Immobilien und Investitionen, auf der die zentralen Akteure des Infrastrukturmarkts zusammenkommen: Investoren und Fonds, Projektentwickler sowie Finanzierer und institutionelle Kapitalgeber. Hier verschaffen sich Marktteilnehmer einen Überblick über investierbare Infrastrukturprojekte, knüpfen Kontakte und bahnen Geschäfte an. Fachvorträge, Panels und Diskussionen greifen die wichtigsten Themen auf – von Investment und Finanzierung über ESG bis zu Energie und Digitalisierung.
Fazit
Infrastrukturinvestments entwickeln sich zunehmend zu einer zentralen Assetklasse für institutionelle Investoren. Die EXPO REAL in München bietet die ideale Plattform, um Märkte, Infrastrukturprojekte und Investitionsmöglichkeiten zu verstehen und relevante Infrastrukturinvestoren und Partner zu treffen.
Häufige Fragen (FAQ)
Über meist langfristige Verträge in regulierten Märkten, die planbare und teils inflationsgeschützte Cashflows liefern, beispielsweise aus Nutzungsentgelten, Gebühren oder einem festen Entgelt der öffentlichen Hand.
Infrastruktur fungiert als eigenständige Assetklasse mit typischerweise niedriger bis moderater Korrelation zu Aktien und Anleihen und trägt damit zur Diversifikation und zur Glättung der Ertragsverläufe bei, ergänzt um einen oft teilweisen Inflationsschutz über indexierte oder regulierte Erlösströme.
Vor allem in Energieinfrastruktur und Stromnetzen, in digitaler Infrastruktur wie Glasfaser und Rechenzentren sowie in der Sanierung bestehender Verkehrs- und Versorgungsnetze.
Das Spektrum reicht von Energie- und Verkehrsprojekten über digitale Infrastruktur bis hin zu sozialen Einrichtungen und wird von Investoren, Entwicklern und Finanzierern präsentiert.
Über das Ausstellerverzeichnis, gezieltes Networking vor Ort sowie die Fachvorträge und Panels zum Thema Infrastruktur und Finanzierung.