Ein Jahr nach der Zeitenwende

16.02.2021

Der Ausbruch der Pandemie hat eine neue Epoche eingeläutet – eine Epoche, in der es schlicht um das Überleben geht. Geblieben ist jedoch vieles: die alten Strukturen, die gebaute Welt, die Investitionen in Immobilien und leider auch der Klimawandel. Welche Formen der Wirtschaft, welche Investitionen, welche Verantwortlichkeiten prägen uns? Umdenken ist angesagt. Ein Ausblick auf 2021.

Statt „höher, schneller, weiter“ ist 2021 Bodenhaftung angesagt. Shutterstock, NicoElNino

Klaus Schwab, Gründer und Spiritus Rector des Weltwirtschaftsforums, schrieb vor kurzem in einem Beitrag für die Neue Zürcher Zeitung: „Die Befürworter eines reinen Gewinnstrebens vergessen, dass ein Unternehmen nicht nur eine wirtschaftliche Funktion hat, sondern auch ein wesentlicher Teil unseres sozialen Gemeinwesens, unserer Gesellschaft ist. Diese soziale Verantwortung wahrzunehmen liegt im Selbstinteresse jedes langfristig denkenden Unternehmens.“ Zum Begriff des Vertrauenskapitals fügt der Executive Chairman des WWF hinzu: „Das beste Kapital, über das ein Unternehmen verfügt, ist das Vertrauenskapital. Dieses Vertrauen aufzubauen gelingt, wenn die Kunden, die Mitarbeiter und heute vermehrt auch die Kreditgeber wissen, dass das Management eines Unternehmens nicht nur auf der Grundlage des finanziellen Erfolges bewertet wird.“

Damit sind wir inmitten der Themen, deren Bedeutung 2021 zunehmen wird. Sie lassen sich in den drei Buchstaben ESG zusammenfassen: Environment, Social und Governance. Auch die verstärkt aufkommende Diskussion um den Begriff Verantwortungseigentum gehört zum ESG-Spektrum, in dem jedoch allein schon der Klimawandel einfordert, dass nur die finanzielle Gewinnmaximierung nicht mehr im Mittelpunkt stehen kann. Statt dem „Höher, schneller, weiter“, der steilen Kurve nach oben, die in Pandemiezeiten sowieso nachlässt, erscheint Bodenhaftung angesagt.

Bodenhaftung ist denn auch das Wort, das zu dem Ausblick für Investitionen in Immobilien führt. Immerhin – und das ist die gute Nachricht am Anfang des Jahres 2021 – umfasste 2020 das Transaktionsvolumen bei Gewerbeimmobilien nach den Analysen der großen Immobilienberater allein in Deutschland knapp EUR 60 Milliarden. Die Immobilienwirtschaft läuft also trotz Pandemie und Lockdown weiter.

Doch könnte sich das Verhältnis zwischen Gewerbeimmobilien – also Büro, Einzelhandel, Logistik, Hotels – und Wohnimmobilien zunehmend zugunsten letzterer verschieben. Folgt man dem jüngsten Immobilien-Investitionsklima-Index von Union Investment, der seit 2008 halbjährlich durch die Befragung von 150 Immobilienunternehmen und institutionellen Investoren in Deutschland, Frankreich und Großbritannien ermittelt wird, rechnen 55 Prozent der Teilnehmer mit steigenden Zuflüssen in der Anlageklasse Wohnen. William Ertz, Senior Director – Fund Management bei Invesco Real Estate, begründet seinen optimistischen Ausblick mit „Angebotsengpässen in den wichtigsten Städten, einem langfristigen Ungleichgewicht von Angebot und Nachfrage im Wohnbereich und einem historisch hohen Renditeabstand gegenüber Staatsanleihen“.

Zwar naheliegend in Corona-Zeiten, aber doch beeindruckend ist, dass sogar 65 Prozent der Befragten erwarten, dass verstärkt Kapital in die Nutzungsart Healthcare gelenkt wird. Damit teilt sich dieses Segment auf der Einkaufsliste europäischer Investoren mit Logistik den Spitzenplatz. Dass Healthcare nicht nur Pflegeimmobilien meinen muss, belegt Commerz Real. Der Fondsanbieter baut derzeit das im Eigentum des offenen Immobilienfonds Hausinvest stehende Einkaufszentrum Forum City Mülheim in der gleichnamigen Stadt im Ruhrgebiet um. Bis 2023 sollen 14.500 Quadratmeter Fläche von insgesamt 52.000 Quadratmetern unter dem Namen „Forum Medikum“ nicht mehr dem Handel, sondern der Gesundheit, Pflege und Therapie dienen – Arztpraxen mit 150 bis 2.500 Quadratmeter Fläche inklusive. Das Pilotprojekt hängt aber nicht nur mit dem erwarteten Wachstum bei Healthcare, sondern auch mit den Schwierigkeiten in der Anlageklasse Einzelhandel zusammen.

Shopping Center in medizinisches Zentrum umgenutzt: das Forum City Mülheim Commerz Real

Zudem zeigt der Immobilien-Investitionsklima-Index von Union Investment, dass sich in Pandemiezeiten Anlagestrategien verändern. 58 Prozent der befragten Immobilienunternehmen und Investoren in Deutschland, Frankreich und Großbritannien setzen auf die Strategie „weniger Risiko, geringere Rendite“. Vor dem Ausbruch der Pandemie waren es nur 35 Prozent. In Großbritannien ist der Wechsel besonders ausgeprägt: Für 79 Prozent der Befragten gilt nun Sicherheit als Hauptanlagekriterium. Vor der Pandemie waren es 50 Prozent.

Dass kein Verzicht, sondern im Gegenteil Zuwachs bei Investitionen in Immobilien zu erwarten ist, bestätigt auch die jüngste Real Assets-Studie von Aviva Investors vom November 2020. Der global tätige Asset Manager der britischen Versicherung Aviva plc befragte 1.067 Entscheidungsträger bei Versicherungen und Pensionsfonds aus 34 Ländern mit einem Vermögen von insgesamt mehr als EUR 2 Billionen. 49 Prozent der Versicherer und 37 Prozent der Pensionsfonds rechnen mit einer Erhöhung ihrer Anlagenallokation in Real Assets. Auf Einkommen aus Immobilien setzen dabei 54 Prozent der Versicherer und 45 Prozent der Pensionsfonds.

In der Aviva-Investors-Studie geht es auch um Trends und Chancen. 57 Prozent der befragten Versicherungen und 53 Prozent der Pensionsfonds halten den langfristigen Trend, von zu Hause zu arbeiten, für die größte Chance bei Investitionen in Real Assets. Dicht darauf folgt – Stichwort: Abhängigkeit von der digitalen Infrastruktur – das Wachstum der Rechenzentren (51 Prozent der Versicherungen, 43 Prozent der Pensionsfonds) zusammen mit Wachstum und Veränderungen im Logistiksektor (49 Prozent der Versicherungen, 43 Prozent der Pensionsfonds). Bei der Frage nach der sozialen Infrastruktur geben in der Aviva-Studie 55 Prozent der Versicherer und 45 Prozent der Pensionsfonds an, dass es wichtig sei, Vermögenswerte des Gesundheitswesens in die Portfolien einzubeziehen. Damit steht Gesundheit auf dem ersten Platz. Auf Platz zwei folgen Investitionen in den sozialen Wohnungsbau.

Andreas Schiller

Journalist: Real Estate, City and Regional Development