Messebereich Wohnimmobilien: ein Markt mit Herausforderungen
Steigende Mieten und Preise sowie Wohnungsmangel sind die Stichworte, die seit langem den Wohnimmobilienmarkt beherrschen. Ein weiteres Feld ist die energetische Sanierung des Wohnungsbestands. Doch gleichzeitig ist der Wohnungsbau deutlich rückläufig, bedingt durch höhere Finanzierungskosten, steigende Preise für Materialien und den Mangel an Fachkräften. In diesem herausfordernden Umfeld bietet die EXPO REAL die Möglichkeit für Austausch, Diskussion und Orientierung rund um das Thema Wohnimmobilien.
Was bietet die EXPO REAL zum Thema Wohnimmobilien?
Die internationale Fachmesse für Immobilien und Investitionen bietet für alle, die beruflich mit dem Thema Wohnen befasst sind, eine Plattform, sich über Trends und Entwicklungen, Innovationen und Anforderungen zu informieren und mit anderen Experten auszutauschen.
Welche Aussteller sind auf der EXPO REAL zum Thema Wohnimmobilien vertreten?
Rund 50 Wohnungsunternehmen haben sich für die EXPO REAL 2023 angemeldet. Das Spektrum reichte von dem wohl größten privaten Wohnungsunternehmen in Deutschland, der Vonovia, über Wohnungsgesellschaften der öffentlichen Hand und großer Unternehmen wie beispielsweise der BASF bis hin zu gemeinnützigen Wohnungsgesellschaften, man fand aber auch Anbieter für studentisches Wohnen, Micro Living, Co-Living und Serviced Apartments, komplett ausgestattete Wohnungen, die für unterschiedliche Zeiträume buchbar sind. Ebenfalls traff man Unternehmen, die sich nicht nur mit einzelnen Wohnungsprojekten und -objekten, sondern mit der Entwicklung von ganzen Quartieren befassen. Und nicht zuletzt eine Vielzahl von Kommunen, also diejenigen, die Bauland für Wohnzwecke ausweisen müssen. Lohnend war auch ein Blick auf jene Aussteller, die digitale Lösungen beim Planen und Bauen anbieten, und jene, die sich mit der Klimawirksamkeitsanalyse von Immobilien befassen.
Programmpunkte rund um das Thema Wohnimmobilien
Auch im Konferenzprogramm stand die Frage nach bezahlbarem Wohnen im Mittelpunkt. Das gilt nicht nur für Wohnraum generell, sondern auch für die Angebote für Senioren, deren Zahl kontinuierlich steigt. Sie sind die Gruppe, die den durchschnittlich höchsten Flächenverbrauch hat, jedoch oft, weil ein Umzug in eine kleinere Wohnung inzwischen oft teuer ist als eine große Wohnung, in der man schon seit Jahren und Jahrzehnten wohnt.
Wohnimmobilien – eine vielfältige Assetklasse
Eine Wohnimmobilie ist ein Gebäude mit Räumen, die in erster Linie dem Wohnen dienen. Wohnraum ist ein menschliches Grundbedürfnis und unterliegt als Privatsphäre zugleich einem besonderen Schutz.
Welche Arten von Wohnimmobilien gibt es?
Allerdings hat beim Stichwort Wohnimmobilien jeder ein etwas anderes Bild vor Augen. Eine Wohnimmobilie kann ein freistehendes Ein- oder Zweifamilienhaus mit Garten rundum sein, ein Reihenhaus oder ein Mehrfamilienhaus – letzteres ist überwiegend in Städten anzutreffen, wobei die einzelnen Wohnungen Mietwohnungen oder Eigentum der Nutzer sind. In Deutschland leben die meisten Menschen in solchen Mehrfamilienhäusern, nur ein Drittel der Bevölkerung in Einfamilienhäusern. Zu unterscheiden ist auch zwischen Wohneigentum und Mietwohnungen. Gut die Hälfte der Bevölkerung lebte 2021 in Deutschland zur Miete und die Forderung nach bezahlbarem Wohnen bezieht sich fast ausschließlich auf den Mietwohnungsmarkt.
Eine Sonderform des Wohnens sind Tiny Houses (winzige Häuser) mit einer Wohnfläche zwischen 15 und 45 Quadratmetern. Die Idee stammt ursprünglich aus den USA. In Deutschland werden Tiny Houses vor allem von Anhängern eines minimalistischen Wohnens genutzt, dienen aber oft auch als Gäste- und Wochenendhäuser oder als Studentenwohnungen.
Eine etwas andere Wohnform sind Mehrgenerationenhäuser, in denen Menschen unterschiedlichen Alters und in unterschiedlichen Lebenssituationen zwar ihre jeweils individuellen Wohnräume haben, aber gemeinschaftliche Räume als Treffpunkt auch gemeinsam genutzt werden.
Und nicht zuletzt gibt es das „betreute Wohnen“, wo man barrierefreien Wohnraum mieten kann und je nach Bedarf bestimmte Hilfs-, Service- und Pflegeleistungen buchen kann.
Aktuelle Entwicklung auf dem Wohnimmobilienmarkt
Bis 2022 kannte der Wohnimmobilienmarkt bei Preisen und Mieten nur eine Richtung: steigend. Vor allem bei Mietwohnungen in den Städten wird das Angebot immer knapper, die Nachfrage jedoch bleibt unverändert hoch. Ursachen sind die zunehmende Urbanisierung – die Zahl der Menschen, die in Städten leben, stiegt von rund 70 % im Jahr 2000 auf über 77 % im vergangenen Jahr –, eine wachsende Bevölkerung – 2023 lebten rund 84 Millionen Menschen in Deutschland, rund 4 Millionen mehr als 2011 – sowie ein zunehmender Trend zu Singlehaushalten – in rund 41 % aller Haushalte lebt nur ein Mensch.
Zwar ist der Bestand an Wohnungen seit 2010 um rund 3 Millionen Einheiten gewachsen, doch seit 2022 ist der Wohnungsbau stark rückläufig. 2023 wurden nach Angaben des ifo Instituts 245.000 Wohneinheiten fertiggestellt, in diesem Jahr wird die Zahl auf 210.000 Wohnungen sinken und 2025 werden nur noch 175.000 Wohnungen neu auf den Markt kommen. Noch angespannter ist die Lage bei „bezahlbarem Wohnraum“. Hier wollte die Bundesregierung jährlich rund 100.000 neue Wohnungen schaffen, stattdessen jedoch wurden nur 22.545 Sozialwohnungen fertiggestellt und verringerte sich gleichzeitig die Zahl solcher Wohnungen um rund 14.000, weil die Sozialbindung auslief. Doch trotz kontinuierlich steigender Mieten fiel 2023 der Leerstand weiter auf durchschnittlich unter 3 %.
Wohnungsinvestmentmarkt
Während die Mieten weiter steigen, erlebte der Markt für Wohneigentum einen deutlichen Preisrückgang. Nach einer Studie des Kieler Instituts für Weltwirtschaft verbilligten sich Eigentumswohnungen um 8,9 %, Einfamilienhäuser um 11,3 % und Mehrfamilienhäuser um 20,1 %.
Das hängt in erster Linie mit der rückläufigen Nachfrage zusammen. Konnten potenzielle Eigentümer lange Zeit von niedrigen Hypothekenzinsen profitieren, stiegen diese seit 2022 von rund 1 % auf rund 4 % an.
Seit den 90er Jahren des vorigen Jahrhunderts zog sich die öffentliche Hand zunehmend aus dem Wohnungsmarkt zurück und überließ das Feld weitgehend der Privatwirtschaft. Wohnungsgesellschaften der öffentlichen Hand wurden privatisiert, es entstanden rendite-orientierte private Wohnungsgesellschaften, internationale Investoren und Fondsgesellschaften drängten auf den Markt. Lagen entsprechende Investments in den Jahren 2015-2020 bei durchschnittlich 16,6 Milliarden Euro jährlich. Doch 2023 sank das Investitionsvolumen für Wohnungsbestände mit über 30 Einheiten auf 5,23 Milliarden Euro. Es waren vor allem kleinteiligere Investments (bis 25 Millionen Euro), die deutlich zunahmen und zu gut einem Viertel zum Transaktionsvolumen beitrugen (im Durchschnitt der letzten zehn Jahre lag der Anteil bei etwa 14 %).
Ebenfalls verschoben hat sich die Struktur der Anleger: US-amerikanisches Kapital zeichnete für 24 % des Transaktionsvolumens verantwortlich, deutlich mehr als in der Vergangenheit, während der Anteil deutscher Investments auf 68 % sank – er lag in der Vergangenheit bei durchschnittlich 76 %.
Herausforderungen für den Wohnungsbau und die Wohnungsmärkte
Dämpfend auf den Wohnungsbau, aber auch auf die Wohnungsmärkte wirken einerseits die steigenden Baukosten, hohe Grundstückspreise, der Mangel an Fachkräften und die höheren Finanzierungskosten, andererseits die Vielzahl der Vorschriften und Regulierungen, die das Bauen immer komplizierter und damit auch teurer machten. Eine Straffung und Vereinfachung dieses Regelwerks werden von allen, die sich mit Wohnimmobilien beschäftigen, seit Jahren angemahnt, insbesondere dann, wenn es um das bezahlbare Wohnen geht.
Hinzu kommt die Forderung nach mehr Nachhaltigkeit auch und gerade bei Wohnungsgebäuden. Das ist bei Neubauten inzwischen kaum mehr ein Diskussionspunkt. Problematischer sieht es dagegen beim Wohnungsbestand aus. Hier liegt die Rate der energetischen Sanierung nach wie vor bei rund 1% jährlich – das entspricht etwa 500.000 Wohneinheiten –, müsste aber mindestens doppelt so hoch sein, um die Klimaziele – bis 2045 soll der Gebäudebestand klimaneutral sein – zu erreichen. Auch hier wirken gestiegene Material- und Finanzierungskosten sowie der Mangel an entsprechenden Handwerkern eher bremsend als fördernd. Andererseits wird der energetische Zustand der Wohngebäude künftig ein entscheidender Faktor bei Bewertung eines Wohnungsobjekts sein.
Eine Gratwanderung ist derzeit auch die Finanzierung eines Wohnbauvorhabens, sei es Neubau, sei es Sanierung. Für Projektentwickler ist eine entsprechende Baufinanzierung teurer geworden und die Frage ist, ob und wieweit er seine gestiegenen Kosten über den Preis oder die Miete wieder einspielen kann. Die Zeiten, in denen Käufer einer Wohnimmobilie Schlange standen, sind vorbei. Und die allgemeine politische und wirtschaftliche Verunsicherung sowie Inflation und steigende Zinsen lassen potenzielle Käufer eher zögerlich sein und/oder zumindest härter verhandeln. Und auch bei den Mieten ist der Spielraum begrenzt, die Kosten für Modernisierung und Sanierung umzulegen.
Eine Frage ist, wie sich die ESG-Anforderungen, die auch an Wohnungsunternehmen gestellt werden, auf den Markt auswirken werden. Vor allem das S (Social Responsibility) bedarf noch einer Konkretisierung, denn soziale Verantwortung kann sich nicht nur auf die eigenen Mitarbeiter beziehen, sondern auch auf die Mieter, die ebenfalls zu den Stakeholdern gehören, sowie auf das Gemeinwohl.
Wohnimmobilien der Zukunft – Trends und Entwicklungen
Unter dem Gesichtspunkt der Nachhaltigkeit wird man in Zukunft wohl anders bauen müssen als bisher. Ein Schlagwort lautet derzeit „serielles Bauen“. Dabei werden im Gegensatz zur Einzelbauweise Bau- und Raumteile nach Prototypen vorproduziert und auf der Baustelle zusammengesetzt. Serielles Bauen gab es schon immer, allerdings werden sich die Materialien verändern, da die bisherige Bauweise mit Stahlbeton nicht mehr wirklich rentabel und unter klimatischen Gesichtspunkten eher kritisch zu sehen ist. Diese Entwicklung lässt sich bereits seit längerem im Einfamilienhaussektor beobachten, greift aber zunehmend auch auf den Mehrfamilienhausbereich über. Doch dabei bleibt immer noch das Problem des fehlenden bzw. des gerade in Städten teuren Baugrunds.
Gegen den Flächenmangel wird häufig die Verdichtung ins Feld geführt. Ja, man kann manche Häuser aufstocken oder das Dachgeschoss ausbauen, um Wohnraum zu schaffen. Ob man allerdings jede Baulücke schließen muss, ist angesichts des Klimawandels und zunehmender Hitzeperioden eine andere Frage. Man braucht auch Flächen für mehr Grün und Wasser, um zu verhindern, dass sich die Stadt wie ein Backofen aufheizt.
Aber auch die Ansprüche an das Wohnen verändern sich. Damit ist nicht gemeint, dass wir pro Kopf immer mehr Wohnfläche nutzen – derzeit liegt der Flächenverbrauch bei knapp 48 Quadratmetern –, sondern auch, dass Wohnungen so gestaltet sind, dass sie flexibel entsprechend der Lebenssituation der jeweiligen Nutzer gestaltet werden können. An einem Beispiel verdeutlicht: Das Arbeiten im Home Office ist auf dem Vormarsch, doch dafür braucht man einen Arbeitsplatz in der Wohnung. Gleiches gilt für die Frage, ob eine Wohnung noch bewohnt werden kann, wenn sein Nutzer körperlichen Einschränkungen unterliegt. Wohnraum barrierefrei zu gestalten ist schon angesichts des demografischen Wandels zu einer zunehmend älter werdenden Gesellschaft eine Notwendigkeit.
Zunehmen wird auch die digitale Steuerung der Haustechnik – das „smart home“. Das bedeutet nicht nur ein höheres Maß an Bequemlichkeit, sondern kann langfristig auch zu einem klugen Einsatz von Energie beitragen.
