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Messebereich Handels­immobilien: die Grand Plaza als Marktplatz für den Handel

Für alle, die mit Handel und Handelsimmobilien befasst sind, bietet die EXPO REAL die Grand Plaza als Marktplatz für Austausch, Diskussionen und Orientierung über Herausforderungen und Trends rund um den Handel und Handelsimmobilien.

© Messe München GmbH

Was bietet die EXPO REAL zum Thema Handelsimmobilien?

Die internationale Fachmesse für Immobilien und Investitionen hat für den Handel und alle, die mit Handelsimmobilien befasst sind, die Grand Plaza eingerichtet als Treffpunkt von Händlern, Investoren und Projektentwicklern, Betreibern und von Vertretern potenzieller Standorte. Hier findet jeder, der sich über die Entwicklung von Handel und Handelsimmobilien informieren will, Information und Orientierung und entsprechende Ansprechpartner.

Die Grand Plaza: die Plattform für die Themen, welche die Branche bewegen

Die Grand Plaza ist auch die Bühne für Diskussionen zu den brennenden Themen rund um den Handel. 2023 standen die Trends im Retail im Mittelpunkt und die Frage, wie die Transformation der Großbaustelle Innenstadt gelingt. Weitere Themen waren "Mieten, Nebenkosten, Indexierungen" sowie die Zukunft der Lebensmittelanbieter. Experten diskutierten diese Herausforderungen für den Handel und alle, die direkt oder indirekt mit Handelsimmobilien zu tun haben.

Grand Plaza: Nutzen Sie die Vorteile für Ihren Erfolg!

  • Alles an einem Ort: Zahlreiche Aussteller aus dem Bereich der Handelsimmobilien im direkten Umfeld der Grand Plaza
  • Vernetzung: Gezieltes Networking mit Entscheidern und Insidern der Handelsbranche
  • Neue Impulse: Handelsspezifisches Konferenzprogramm auf der Grand Plaza
  • Attraktiver Treffpunkt: Grand-Plaza-Marktstände und eine exklusive Abendveranstaltung am ersten Messetag

GRAND PLAZA Forum: Hier wird die Zukunft besprochen

Das Konferenzprogramm der Grand Plaza griff nicht nur aktuelle Themen auf, sondern diskutierte vor allem Zukunftsstrategien – hier ging es zum Beispiel um zukunftsfähige Innenstädte und Shopping-Center und innovative Konzepte für Handelsimmobilien in Bezug auf ESG und Nachhaltigkeit.

Impressionen von der Grand Plaza

© Messe München GmbH
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© @ Messe München GmbH
Visitors to the Grand Plaza Party on Wednesday evening spent a relaxed and fun evening with great drinks and a music band in Hall C2.
© Copyright 2022, Messe München GmbH, all rights reserved
Customer meetings at Booth C1.420, EDEKA, Netto, PicNic

Der Schwerpunkt der Aussteller im Bereich Handelsimmobilien auf der EXPO REAL 2023 waren neben Supermarktketten wie Edeka und Rewe, Discountern wie Aldi Nord und Aldi Süd, Kaufland und Lidl, Netto und Penny, Drogerieketten wie dm und Rossmann, auch Bekleidungsketten wie Ernsting‘s Family, Tierbedarf wie Fressnapf, toom Baumarkt und sowie Metro vertreten, also genau jene, die für Supermärkte, Fachmärkte und Fachmarktzentren von Interesse sind. Zu den Ausstellern der EXPO REAL gehörten ebenso der Shopping-Center-Betreiber ECE sowie mit TREI Real Estate und der österreichischen Immofinanz zwei Unternehmen, die das Netz der Fachmarktzentren insbesondere in CEE/SEE kontinuierlich erweitern.

Handels- oder Retailimmobilien – ein Begriff für sehr unterschiedliche Formate

Handel ist nicht gleich Handel, was sich auch in den unterschiedlichen Handelsimmobilien widerspiegelt. Häufig hat man bei Handel den innerstädtischen Handel vor Augen, Ladenflächen in den Einkaufsstraßen oder zumindest im nahen Umfeld. Doch auch hier unterscheiden sich schon in Ausstattung und Größe die repräsentativen Ladenflächen für teure Edelmarken von jenen, in denen die meisten Menschen „shoppen“.

Doch Innenstädte bieten Ladenflächen nicht nur rechts und links der Einkaufsstraßen an, sondern auch in Shopping-Centern, Shopping Malls oder Einkaufszentren, die inzwischen in kaum einer Stadt fehlen und in denen sich Einzelhandelsgeschäfte und Dienstleistungen konzentrieren, oft ergänzt um gastronomische Angebote, Kino, Fitnesscenter und andere attraktive „Frequenzbringer“. Daneben gibt es dann noch Waren- oder Kaufhäuser, in denen eine große Vielfalt von Waren angeboten wird, die inzwischen aber häufig zu den Sorgenkindern der Städte gehören, da sie offensichtlich nicht mehr genügend Kunden anziehen und die vergleichsweise großen Flächen zu verwaisen drohen.

Daneben gibt es aber noch den „großflächigen Einzelhandel“, der mehr als 800 Quadratmeter Fläche benötigt – Möbelzentren, Elektronikfachmärkte, DIY-Märkte und ähnliches. Darunter fallen aber auch Supermärkte mit Vollsortiment. Dieser großflächige Einzelhandel befindet sich nicht immer in zentralen Lagen, sondern häufig auch an der Peripherie der Städte. Hier wie auch im Umfeld mittelgroßer und kleinerer Städte entstehen in letzter Zeit verstärkt so genannte Fachmarktzentren, eine Ansammlung von verschiedenen Einzelhandelsbranchen, häufig mit einem großen Supermarkt oder Discounter als Ankermieter und weiteren Geschäften, die der Nahversorgung dienen. Diese Fachmarktzentren bestehen meist aus einem großen Gebäudekomplex und werden von einem Betreiber verwaltet und vermarktet.

Handelsimmobilien – ein zunehmend schwieriger Markt

Es kriselt im Handel schon seit längerem. Vor allem der wachsende Online-Handel macht dem stationären Handel zunehmend Konkurrenz, auf die zu reagieren Zeit und Geld kostet. Gefragt sind so genannte Multi-Channel-Konzepte, die dem im digitalen Zeitalter veränderten Kundenverhalten Rechnung tragen.

Wie hat die Pandemie den Markt für Handelsimmobilien beeinflusst?

Die Corona-Pandemie mit ihren Lockdowns hat die Herausforderungen noch verschärft. Während weite Teile des stationären Handels schließen mussten, boomte der Online-Handel stärker denn je. Mit dem Ende der Pandemie und einer weitgehenden Normalisierung des Lebens hoffte auch der Handel auf einen neuerlichen Aufschwung, doch der Krieg in der Ukraine, die daraus folgende Energiekrise und eine rasante Inflation ließen die Umsätze weiter schrumpfen. Tatsache ist, dass viele Einzelhändler im Gefolge der Pandemie ihr Geschäft aufgeben mussten und selbst große Ketten ihre Standorte einer strengen Prüfung unterzogen und rund 30 Prozent ihrer Standorte dauerhaft geschlossen haben.

Wie sieht der Markt für Retailimmobilien aus?

Diese Entwicklungen haben nachhaltigen Einfluss auf den Markt für Einzelhandelsimmobilien. So lag 2019 in Deutschland der Flächenumsatz auf dem Retailmarkt noch bei 625.000 Quadratmeter, 2022 wurden nur rund 421.000 Quadratmeter vermietet – zwar neun Prozent mehr als im Pandemiejahr 2020, aber drei Prozent weniger als 2021. Die deutlich verringerte Vermietungsleistung hat auch Auswirkungen auf das Mietniveau sowie auf die Flächenverfügbarkeit. In den Pandemiejahren 2020 und 2021 sanken die Mieten um durchschnittlich 15 Prozent – 2023 war zumindest diese Abwärtsentwicklung erst einmal gestoppt. Das gilt allerdings nicht für alle Standorte gleichermaßen. In den Top-Lagen, vor allem dort, wo hochpreisige Labels angesiedelt sind, fielen die Mietrückgänge geringer aus als andernorts. Auch ohne in einen Marktbericht zu Handelsimmobilien zu schauen, fällt auf, dass der Anteil leerstehender Flächen gewachsen ist. So liegt nach Angaben von JLL die Flächenverfügbarkeit im Bereich Retail Real Estate im zweiten Halbjahr 2022 bei rund 17 Prozent. Allein die Schließungen der Galeria-Standtorte haben gegenüber dem ersten Halbjahr 2022 die Flächenverfügbarkeit um 1,4 Prozentpunkte erhöht.

Waren unter den Gewerbeimmmoblien Retail Assets lange Zeit bevorzugte Anlageobjekte, so sind sie inzwischen auf Platz drei – hinter Büro- und Logistikimmobilien – gerutscht. Die Krise des Einzelhandels generell hat das Transaktionsvolumen in den vergangenen zwei Jahren auf 9,5 Milliarden Euro (2021) beziehungsweise 9,4 Milliarden Euro (2022) schrumpfen lassen. Das ist gegenüber 2020 ein Rückgang um mehr als 20 Prozent. Das Ergebnis für 2022 wurde noch gestützt durch die Übernahme der EuroShop AG durch Oaktree und die Familie Otto, wodurch erstmals wieder Shoppingcenter einen Anteil von 28 Prozent am gesamten Investitionsvolumen erreichten – in den Vorjahren lag der Anteil solcher Objekte bei unter zehn Prozent.

Worauf Investoren derzeit verstärkt setzen sind Fachmärkte und Fachmarktzentren (inklusive Bau- und Lebensmittelmärkte) – auf sie entfielen 2022 immerhin gut 48 Prozent des Transaktionsvolumens. In den Vorjahren 2020 und 2021 lag der Anteil bei 52 Prozent beziehungsweise 62 Prozent. Auf immer weniger Interesse scheinen dagegen die 1a-Einzelhandelsimmobilien in den Innenstädten zu stoßen – ihr Anteil am Transaktionsvolumen verringerte sich seit 2020 kontinuierlich von 27 Prozent auf 20 Prozent und lag 2022 bei nur noch 15 Prozent.

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Grand Plaza, Hall C2, Stand 240, Lecture Urbanity | Sustainable city centres and shopping centres Chair: Klaus Striebich, RaRE Advise - Retail and Real Estate Participants: Marc Schumacher - Avantgarde; Jonathan Calverley - Art-Invest Real Estate GmbH; Fabian Pusch - Sostrene Grene; Christine Hager - Sierra Germany GmbH;

Wohin die Reise geht: die Zukunft der Handelsimmobilien

Der Handel und damit auch der Markt für Handelsimmobilien befinden sich im Umbruch. Vor allem der Online-Handel hat hier disruptiv gewirkt. Die Kunden haben sich schnell an diese digitalen Möglichkeiten gewöhnt – nicht nur an das Bestellen und die schnelle Lieferung, sondern auch daran, via Internet schneller Preise vergleichen zu können. Inzwischen hat sich der Handel zwar darauf eingestellt und bietet nicht nur stationär seine Waren an, sondern nutzt auch alle digitalen Kanäle – Stichwort Omnichannel –, um Produkte zu vermarkten und Kunden zu binden. Dennoch ist dieser Wandel nicht ohne Folgen geblieben. Es sind nicht nur die Kaufhäuser, die inzwischen zu Sorgenkindern geworden sind, weil mit der Schließung dieser Objekte jetzt eher große Gebäude in promintenten Lagen in den Städten leerstehen. Auch Shoppingcenter laufen oftmals nicht mehr gut, trotz aller Versuche, über ein erweitertes Angebot an gastronomischen und Freizeiteinrichtungen die Menschen in diese Konsumtempel zu locken. Was vor allem auffällt: Die Abstände zwischen den Bemühungen, die Konsumtempel den sich immer schneller wandelnden Ansprüchen der Kunden anzupassen, werden zunehmend kürzer.

Wie sieht die Zukunft der Handelsimmobilie aus?

Doch es ist nicht nur das veränderte Verhalten der Konsumenten, das dem Handel und damit den Eigentümern und Betreibern von Retail Assets zu schaffen macht. Seit der Corona-Pandemie haben viele der internationalen Ketten ihre bisherige Expansionsstrategien überarbeitet mit dem Ergebnis, manche Standorte zu schließen und dafür andere zu so genannten Flagship-Läden auszubauen. Auch das führt dazu, dass der Flächenbedarf sinkt.

Auch wenn sich die noblen Einkaufsmeilen in den großen Städten zumindest als resistenter als andere erweisen, so zeigt die Erfahrung der Pandemie, in der die zahlungskräftigen Touristen fernblieben, die einheimische Bevölkerung sich die hier aufgerufenen Preise aber oftmals nicht leisten kann und will, dass auch diese High-Street-Läden, für die nach wie vor deutlich höhere Mieten gezahlt werden müssen, nicht immer den entsprechenden Umsatz machen (können).

Insofern dürfte in den innerstädtischen Einkaufsstraßen eine gewisse Bereinigung stattfinden, wobei das Schreckgespenst der „sterbenden Innenstadt“ in den Diskussionen um den Handel und Handelsimmobilien allgegenwärtig, wenn auch etwas übertrieben zu sein scheint. Bereits jetzt lässt sich beobachten, dass leere Ladenflächen oftmals in gastronomische Flächen umgewandelt werden, dass dort, wo die Ketten eine Lücke hinterlassen, sich andere Angebote und Dienstleistungen etablieren. Der Handel wandelt sich und mit ihm die Innenstädte, es wird in Zukunft sicher nicht mehr so leicht sein, jedes Ladengeschäft zu hohen Preisen zu vermieten, vielleicht sieht man auch wieder eine Rückkehr der kleinen Läden, die in der Vergangenheit eher an die Peripherie verdrängt wurden, es wird vielleicht auch mehr andere Nutzungen geben, aber letztlich wird die Innenstadt weiterhin ein Zentrum des städtischen Lebens bleiben.

Die Innenstadt ist jedoch nur ein Standort für Handelsimmobilien. Auch wenn sie lange Zeit mehr oder weniger der einzige Standort war und die umliegenden Stadtteile und die Umlandgemeinden eher wenig Einkaufsmöglichkeiten boten, so hat sich zumindest diese „Mangelsituation“ grundlegend gewandelt. Hier sind in den vergangenen Jahren immer mehr Supermärkte wie Pilze aus dem Boden geschossen, die zumindest die Nahversorgung garantieren. Und selbst in kleinen Städten entstehen inzwischen verstärkt Fachmarktzentren, die einerseits der Nahversorgung dienen, aber auch ein über Supermärkte, Discounter und Drogerien hinausgehendes Angebot an Bekleidung und/oder Sportartikeln bieten. Eher Solitäre bleiben großflächige Einrichtungen wie Bau- und Gartenmärkte, Möbelhäuser oder auch große Elektronikfachmärkte, die in städtischen Lagen nicht die passenden Flächen zu Preisen finden, die für sie leistbar sind.

Diese Trennung in innerstädtischen Handel und Handelseinrichtungen in „Nebenlagen“ dürfte sich fortsetzen, denn Ziel der Stadtplaner ist die 15-Minuten-Stadt, eine gut durchmischte Stadt, in der von jedem Wohnstandort im Umkreis von 15 Gehminuten alles Notwendige erreichbar sein sollte. Damit braucht es in den Stadtteilen nicht nur Nahversorgungszentren, sondern auch darüberhinausgehende Angebote an Einkaufsmöglichkeiten und Dienstleistungen. Dazu passt auch, dass manche Städte in den Stadtteilen gezielt die Ansiedlung lokaler Händler und Dienstleister unterstützen. Anders ausgedrückt: Der Einzelhandel und die Einzelhandelsstandorte werden sich weiter ausdifferenzieren, damit aber vermutlich auch zunehmend kleinteiliger werden.

Herausforderungen auf dem Markt für Handelsimmobilien

Die aktuell größte Herausforderung für den Handel ist derzeit die wirtschaftliche Entwicklung, denn Energiepreise und Inflation engen den Spielraum der Verbraucher für den Konsum ein. Allerdings scheint sich die Verbraucherstimmung nach einem Tief im Herbst des vergangenen Jahres allmählich aufzuhellen, was nicht zuletzt mit den günstigeren Konjunkturprognosen zusammenhängt. Mit einer Stabilisierung des Konsums dürfte sich auch der Druck auf die Mieten bei Handelsimmobilien verringern und die Flächennachfrage anziehen.

Wohin steuert der Markt für Handelsimmobilien?

Allerdings sind die Zeiten langfristiger Mietverträge vorbei, auch wird sich in nächster Zeit nicht mehr jede Ladenfläche wieder schnell und zu jedem Preis vermieten. In fast jeder Stadt gibt es inzwischen Flächen, die leerstehen und selbst in Shopping-Centern lässt sich der eine oder andere Leerstand beobachten. Hier gilt es Ideen zu entwickeln, wie diese Flächen neu genutzt werden können.

So wurde beispielsweise schon das eine oder andere Shoppingcenter in ein Gesundheitszentrum umgenutzt oder gibt es Überlegungen, größere Flächen auch für die City-Logistik zu nutzen. Gerade im innerstädtischen Bereich ist bei Handelsimmobilien künftig mehr Phantasie und Flexibilität bei der jeweiligen (Um-)Nutzung gefragt.

Anders sieht es im Bereich der Fachmärkte und Fachmarktzentren aus, die derzeit nicht ohne Grund bevorzugte Anlageobjekte sind. Fachmärkte – Elektronikmärkte, Möbelzentren, DIY-Märkte, Gartencenter u.ä. – sind vergleichsweise „standortgebunden“, das heißt, diese Mietverträge haben eine längere Laufzeit. Und Fachmarktzentren oder Retail Parks dienen in erster Linie der Nahversorgung, wobei Lebensmittelhandel und Drogerien, also das, was jeder braucht und was selbst in Pandemiezeiten keinerlei Einbruch erlitten hat, durch weitere, eher preisgünstige Angebote ergänzt wird. Es ist der Bereich des Handels, der vielleicht nicht ganz so prestigeträchtig wie High-Street-Lagen ist, der aber langfristig vergleichsweise stabile Mieten erwirtschaftet.

Unter Impressionen finden Sie weitere Eindrücke der EXPO REAL.