Messebereich Handelsimmobilien: die Grand Plaza als Marktplatz für den Handel

Handels- oder Retailimmobilien – ein Begriff für sehr unterschiedliche Formate

Handel ist nicht gleich Handel, was sich auch in den unterschiedlichen Handelsimmobilien widerspiegelt. Häufig hat man bei Handel den innerstädtischen Handel vor Augen, Ladenflächen in den Einkaufsstraßen oder zumindest im nahen Umfeld. Doch auch hier unterscheiden sich schon in Ausstattung und Größe die repräsentativen Ladenflächen für teure Edelmarken von jenen, in denen die meisten Menschen „shoppen“.

Doch Innenstädte bieten Ladenflächen nicht nur rechts und links der Einkaufsstraßen an, sondern auch in Shopping-Centern, Shopping Malls oder Einkaufszentren, die inzwischen in kaum einer Stadt fehlen und in denen sich Einzelhandelsgeschäfte und Dienstleistungen konzentrieren, oft ergänzt um gastronomische Angebote, Kino, Fitnesscenter und andere attraktive „Frequenzbringer“. Daneben gibt es dann noch Waren- oder Kaufhäuser, in denen eine große Vielfalt von Waren angeboten wird, die inzwischen aber häufig zu den Sorgenkindern der Städte gehören, da sie offensichtlich nicht mehr genügend Kunden anziehen und die vergleichsweise großen Flächen zu verwaisen drohen.

Daneben gibt es aber noch den „großflächigen Einzelhandel“, der mehr als 800 Quadratmeter Fläche benötigt – Möbelzentren, Elektronikfachmärkte, DIY-Märkte und ähnliches. Darunter fallen aber auch Supermärkte mit Vollsortiment. Dieser großflächige Einzelhandel befindet sich nicht immer in zentralen Lagen, sondern häufig auch an der Peripherie der Städte. Hier wie auch im Umfeld mittelgroßer und kleinerer Städte entstehen in letzter Zeit verstärkt so genannte Fachmarktzentren, eine Ansammlung von verschiedenen Einzelhandelsbranchen, häufig mit einem großen Supermarkt oder Discounter als Ankermieter und weiteren Geschäften, die der Nahversorgung dienen. Diese Fachmarktzentren bestehen meist aus einem großen Gebäudekomplex und werden von einem Betreiber verwaltet und vermarktet.

Wohin die Reise geht: die Zukunft der Handelsimmobilien

Der Handel und damit auch der Markt für Handelsimmobilien befinden sich im Umbruch. Vor allem der Online-Handel hat hier disruptiv gewirkt. Die Kunden haben sich schnell an diese digitalen Möglichkeiten gewöhnt – nicht nur an das Bestellen und die schnelle Lieferung, sondern auch daran, via Internet schneller Preise vergleichen zu können. Inzwischen hat sich der Handel zwar darauf eingestellt und bietet nicht nur stationär seine Waren an, sondern nutzt auch alle digitalen Kanäle – Stichwort Omnichannel –, um Produkte zu vermarkten und Kunden zu binden. Dennoch ist dieser Wandel nicht ohne Folgen geblieben. Es sind nicht nur die Kaufhäuser, die inzwischen zu Sorgenkindern geworden sind, weil mit der Schließung dieser Objekte jetzt eher große Gebäude in promintenten Lagen in den Städten leerstehen. Auch Shoppingcenter laufen oftmals nicht mehr gut, trotz aller Versuche, über ein erweitertes Angebot an gastronomischen und Freizeiteinrichtungen die Menschen in diese Konsumtempel zu locken. Was vor allem auffällt: Die Abstände zwischen den Bemühungen, die Konsumtempel den sich immer schneller wandelnden Ansprüchen der Kunden anzupassen, werden zunehmend kürzer.

Wie sieht die Zukunft der Handelsimmobilie aus?

Doch es ist nicht nur das veränderte Verhalten der Konsumenten, das dem Handel und damit den Eigentümern und Betreibern von Retail Assets zu schaffen macht. Seit der Corona-Pandemie haben viele der internationalen Ketten ihre bisherige Expansionsstrategien überarbeitet mit dem Ergebnis, manche Standorte zu schließen und dafür andere zu so genannten Flagship-Läden auszubauen. Auch das führt dazu, dass der Flächenbedarf sinkt.

Auch wenn sich die noblen Einkaufsmeilen in den großen Städten zumindest als resistenter als andere erweisen, so zeigt die Erfahrung der Pandemie, in der die zahlungskräftigen Touristen fernblieben, die einheimische Bevölkerung sich die hier aufgerufenen Preise aber oftmals nicht leisten kann und will, dass auch diese High-Street-Läden, für die nach wie vor deutlich höhere Mieten gezahlt werden müssen, nicht immer den entsprechenden Umsatz machen (können).

Insofern dürfte in den innerstädtischen Einkaufsstraßen eine gewisse Bereinigung stattfinden, wobei das Schreckgespenst der „sterbenden Innenstadt“ in den Diskussionen um den Handel und Handelsimmobilien allgegenwärtig, wenn auch etwas übertrieben zu sein scheint. Bereits jetzt lässt sich beobachten, dass leere Ladenflächen oftmals in gastronomische Flächen umgewandelt werden, dass dort, wo die Ketten eine Lücke hinterlassen, sich andere Angebote und Dienstleistungen etablieren. Der Handel wandelt sich und mit ihm die Innenstädte, es wird in Zukunft sicher nicht mehr so leicht sein, jedes Ladengeschäft zu hohen Preisen zu vermieten, vielleicht sieht man auch wieder eine Rückkehr der kleinen Läden, die in der Vergangenheit eher an die Peripherie verdrängt wurden, es wird vielleicht auch mehr andere Nutzungen geben, aber letztlich wird die Innenstadt weiterhin ein Zentrum des städtischen Lebens bleiben.

Die Innenstadt ist jedoch nur ein Standort für Handelsimmobilien. Auch wenn sie lange Zeit mehr oder weniger der einzige Standort war und die umliegenden Stadtteile und die Umlandgemeinden eher wenig Einkaufsmöglichkeiten boten, so hat sich zumindest diese „Mangelsituation“ grundlegend gewandelt. Hier sind in den vergangenen Jahren immer mehr Supermärkte wie Pilze aus dem Boden geschossen, die zumindest die Nahversorgung garantieren. Und selbst in kleinen Städten entstehen inzwischen verstärkt Fachmarktzentren, die einerseits der Nahversorgung dienen, aber auch ein über Supermärkte, Discounter und Drogerien hinausgehendes Angebot an Bekleidung und/oder Sportartikeln bieten. Eher Solitäre bleiben großflächige Einrichtungen wie Bau- und Gartenmärkte, Möbelhäuser oder auch große Elektronikfachmärkte, die in städtischen Lagen nicht die passenden Flächen zu Preisen finden, die für sie leistbar sind.

Diese Trennung in innerstädtischen Handel und Handelseinrichtungen in „Nebenlagen“ dürfte sich fortsetzen, denn Ziel der Stadtplaner ist die 15-Minuten-Stadt, eine gut durchmischte Stadt, in der von jedem Wohnstandort im Umkreis von 15 Gehminuten alles Notwendige erreichbar sein sollte. Damit braucht es in den Stadtteilen nicht nur Nahversorgungszentren, sondern auch darüberhinausgehende Angebote an Einkaufsmöglichkeiten und Dienstleistungen. Dazu passt auch, dass manche Städte in den Stadtteilen gezielt die Ansiedlung lokaler Händler und Dienstleister unterstützen. Anders ausgedrückt: Der Einzelhandel und die Einzelhandelsstandorte werden sich weiter ausdifferenzieren, damit aber vermutlich auch zunehmend kleinteiliger werden.