Messebereich Handelsimmobilien: die GRAND PLAZA als Marktplatz für den Handel
Für alle, die mit Handel und Handelsimmobilien befasst sind, bietet die EXPO REAL die Grand Plaza als Marktplatz für Austausch, Diskussionen und Orientierung über Herausforderungen und Trends rund um den Handel und Handelsimmobilien.
Was bietet die EXPO REAL zum Thema Handelsimmobilien?
Die internationale Fachmesse für Immobilien und Investitionen hat für den Handel und alle, die mit Handelsimmobilien befasst sind, die GRAND PLAZA eingerichtet als Treffpunkt von Händlern, Investoren und Projektentwicklern, Betreibern und von Vertretern potenzieller Standorte. Hier findet jeder, der sich über die Entwicklung von Handel und Handelsimmobilien informieren will, Information und Orientierung und entsprechende Ansprechpartner.
Die GRAND PLAZA: die Plattform für die Themen, welche die Branche bewegen
Die GRAND PLAZA ist auch die Bühne für Diskussionen zu den brennenden Themen rund um den Handel. 2024 stand der Austausch über die Transformationen der Innenstädte im Mittelpunkt und die Frage, was unsere Innenstädte in Zukunft wieder attraktiv macht. Weitere Themen waren "Mieten, Laufzeiten, Verträge" sowie die Zukunft von Smartstores. Experten diskutierten diese Herausforderungen für den Handel und alle, die direkt oder indirekt mit Handelsimmobilien zu tun haben.
GRAND PLAZA: Nutzen Sie die Vorteile für Ihren Erfolg!
- Alles an einem Ort: Zahlreiche Aussteller aus dem Bereich der Handelsimmobilien im direkten Umfeld der GRAND PLAZA
- Vernetzung: Gezieltes Networking mit Entscheidern und Insidern der Handelsbranche
- Neue Impulse: Handelsspezifisches Konferenzprogramm auf der GRAND PLAZA
- Attraktiver Treffpunkt: GRAND PLAZA-Marktstände und eine exklusive Abendveranstaltung am ersten Messetag
GRAND PLAZA FORUM: Hier wird die Zukunft besprochen
Das Konferenzprogramm der GRAND PLAZA griff nicht nur aktuelle Themen auf, sondern diskutierte vor allem Zukunftsstrategien – hier ging es zum Beispiel um zukunftsfähige Innenstädte und Shopping-Center und innovative Konzepte für Handelsimmobilien in Bezug auf ESG und Nachhaltigkeit.
Impressionen von der GRAND PLAZA
Der Schwerpunkt der Aussteller im Bereich Handelsimmobilien auf der EXPO REAL 2024 waren neben Supermarktketten wie Edeka und Rewe, Discountern wie Aldi Süd, Kaufland und Lidl, Netto und Penny, Drogerieketten wie dm und Rossmann, auch Bekleidungsketten wie Ernsting‘s Family, Tierbedarf wie Fressnapf, Non-Food-Discounter wie Action sowie toom Baumarkt vertreten, also genau jene, die für Supermärkte, Fachmärkte und Fachmarktzentren von Interesse sind. Zu den Ausstellern der EXPO REAL gehörten ebenso der Shopping-Center-Betreiber ECE sowie mit TREI Real Estate zwei Unternehmen, die das Netz der Fachmarktzentren insbesondere in CEE/SEE kontinuierlich erweitern.
Handels- oder Retailimmobilien – ein Begriff für sehr unterschiedliche Formate
Handel ist nicht gleich Handel, was sich auch in den unterschiedlichen Handelsimmobilien widerspiegelt. Häufig hat man bei Handel den innerstädtischen Handel vor Augen, Ladenflächen in den Einkaufsstraßen oder zumindest im nahen Umfeld. Doch auch hier unterscheiden sich schon in Ausstattung und Größe die repräsentativen Ladenflächen für teure Edelmarken von jenen, in denen die meisten Menschen „shoppen“.
Doch Innenstädte bieten Ladenflächen nicht nur rechts und links der Einkaufsstraßen an, sondern auch in Shopping-Centern, Shopping Malls oder Einkaufszentren, die inzwischen in kaum einer Stadt fehlen und in denen sich Einzelhandelsgeschäfte und Dienstleistungen konzentrieren, oft ergänzt um gastronomische Angebote, Kino, Fitnesscenter und andere attraktive „Frequenzbringer“. Daneben gibt es dann noch Waren- oder Kaufhäuser, in denen eine große Vielfalt von Waren angeboten wird, die inzwischen aber häufig zu den Sorgenkindern der Städte gehören, da sie offensichtlich nicht mehr genügend Kunden anziehen und die vergleichsweise großen Flächen zu verwaisen drohen.
Daneben gibt es aber noch den „großflächigen Einzelhandel“, der mehr als 800 Quadratmeter Fläche benötigt – Möbelzentren, Elektronikfachmärkte, DIY-Märkte und ähnliches. Darunter fallen aber auch Supermärkte mit Vollsortiment. Dieser großflächige Einzelhandel befindet sich nicht immer in zentralen Lagen, sondern häufig auch an der Peripherie der Städte. Hier wie auch im Umfeld mittelgroßer und kleinerer Städte entstehen in letzter Zeit verstärkt so genannte Fachmarktzentren, eine Ansammlung von verschiedenen Einzelhandelsbranchen, häufig mit einem großen Supermarkt oder Discounter als Ankermieter und weiteren Geschäften, die der Nahversorgung dienen. Diese Fachmarktzentren bestehen meist aus einem großen Gebäudekomplex und werden von einem Betreiber verwaltet und vermarktet.
Handelsimmobilien – ein zunehmend schwieriger Markt
Es kriselt im Handel schon seit längerem. Vor allem der wachsende Online-Handel macht dem stationären Handel zunehmend Konkurrenz, auf die zu reagieren Zeit und Geld kostet. Gefragt sind so genannte Multi-Channel-Konzepte, die dem im digitalen Zeitalter veränderten Kundenverhalten Rechnung tragen.
Wie hat die Pandemie den Markt für Handelsimmobilien beeinflusst?
Die Corona-Pandemie mit ihren Lockdowns hat die Herausforderungen noch verschärft. Während weite Teile des stationären Handels schließen mussten, boomte der Online-Handel stärker denn je. Mit dem Ende der Pandemie und einer weitgehenden Normalisierung des Lebens hoffte auch der Handel auf einen neuerlichen Aufschwung, doch der Krieg in der Ukraine, die daraus folgende Energiekrise und eine rasante Inflation ließen die Umsätze weiter schrumpfen.
Tatsache ist, dass viele Einzelhändler im Gefolge der Pandemie ihr Geschäft aufgeben mussten und selbst große Ketten ihre Standorte einer strengen Prüfung unterzogen mit dem Ergebnis, dass sie rund 30 % ihrer Standorte dauerhaft geschlossen haben.
Schwacher Konsum – eine bleibende Hürde?
Die Lage in den Innenstädten verschlechtert sich weiter. Nach Prognose des Handelsverbandes Deutschland (HDE) werden im Jahr 2024 nochmals 5000 Geschäfte ihre Türen für immer schließen.
Ein Grund ist wirtschaftliche und politische Verunsicherung der Verbraucher, die trotz realer Lohnerhöhungen wenig Neigung zum Geldausgeben zeigen. Vielmehr scheint eine deutliche Verbesserung der Konsumstimmung ist in absehbarer Zeit nicht zu erwarten. Allerdings – folgt man den Aussagen der GfK – gibt es auch keine Anzeichen für einen weiteren Konsumeinbruch.
Wie sieht der Markt für Retailimmobilien aus?
Trotz dieser negativen Tendenzen verzeichnete der Markt für Einzelhandelsimmobilien 2023 mit rund 540.000 Quadratmeter in den City-Lagen das beste Vermietungsvolumen seit 2019 (2020: 420.000 Quadratmeter; 2021: 470.000 Quadratmeter; 2022: 390.000 Quadratmeter). Der Abwärtstrend bei den Vermietungsumsätzen scheint gestoppt. Dazu beigetragen hat zum einen eine höhere Kompromissbereitschaft bei den Vermietern hinsichtlich Vertragsgestaltung und Risikobeteiligung, zum andern, dass viele Einzelhändler die veränderte Angebotsstruktur – zahlreiche schon seit längerem leerstehende Flächen und drohende Leerstände – für sich genutzt haben. Hinzu kommt, dass sich die Mieten nach einem Höchststand 2019 deutlich verringert haben und auf dem niedrigen Niveau von 2021 weitgehend stabilisiert haben (BNP PARIBAS REAL ESTATE).
Waren unter den gewerblichen Immmobilien Retail Assets lange Zeit begehrte Anlageobjekte, so verdanken sie ihren zweiten Platz nach Logistikimmobilien 2023 der Tatsache, dass Investments in Büroimmobilien noch stärker zurückgegangen sind. 5,4 Milliarden Euro flossen im vergangenen Jahr in Einzelhandelsimmobilien – über 40 % weniger als noch 2022.
Worauf Investoren derzeit verstärkt setzen sind Fach- und Lebensmittelmärkte sowie Nahversorgungs- und Fachmarktzentren. Auf diese Assets entfielen 59 % des Transaktionsvolumens. Sie haben den Vorteil, meist der kurzfristigen Bedarfsdeckung zu dienen, sind also weniger anfällig für Schwankungen des Konsumklimas. Mieter sind häufig gut etablierte Filialisten, die einen langfristig stabilen Cashflow garantieren. Und was diese Objekte in Zeiten hoher Finanzierungskosten ebenfalls attraktiv macht: Die Preise liegen – anders als bei großen Shopping Centern – meist unter der Grenze von 50 Millionen Euro.
Zwar konnten auch 1A-Handelsimmobilien ihren Anteil am Transaktionsvolumen ausbauen – dieser Anteil stieg von 15 % im Jahr 2022 auf gut 30 % –, doch haben dazu auch der Verkauf von Anteilen an den acht Warenhäusern der Signa Prime Selection sowie die Veräußerung von Anteilen an prominenten Warenhäusern wie dem KaDeWe in Berlin.
Wohin die Reise geht: die Zukunft der Handelsimmobilien
Der Handel und damit auch der Markt für Handelsimmobilien befinden sich im Umbruch. Vor allem der Online-Handel hat hier disruptiv gewirkt. Die Kunden haben sich schnell an diese digitalen Möglichkeiten gewöhnt – nicht nur an das Bestellen und die schnelle Lieferung, sondern auch daran, via Internet schneller Preise vergleichen zu können. Inzwischen hat sich der Handel zwar darauf eingestellt und bietet nicht nur stationär seine Waren an, sondern nutzt auch alle digitalen Kanäle – Stichwort Omnichannel –, um Produkte zu vermarkten und Kunden zu binden. Dennoch ist dieser Wandel nicht ohne Folgen geblieben. Es sind nicht nur die Kaufhäuser, die inzwischen zu Sorgenkindern geworden sind, weil mit der Schließung dieser Objekte jetzt eher große Gebäude in promintenten Lagen in den Städten leerstehen. Auch Shoppingcenter laufen oftmals nicht mehr gut, trotz aller Versuche, über ein erweitertes Angebot an gastronomischen und Freizeiteinrichtungen die Menschen in diese Konsumtempel zu locken. Was vor allem auffällt: Die Abstände zwischen den Bemühungen, die Konsumtempel den sich immer schneller wandelnden Ansprüchen der Kunden anzupassen, werden zunehmend kürzer.
Wie sieht die Zukunft der Handelsimmobilie aus?
Doch es ist nicht nur das veränderte Verhalten der Konsumenten, das dem Handel und damit den Eigentümern und Betreibern von Retail Assets zu schaffen macht. Seit der Corona-Pandemie haben viele der internationalen Ketten ihre bisherige Expansionsstrategien überarbeitet mit dem Ergebnis, manche Standorte zu schließen und dafür andere zu so genannten Flagship-Läden auszubauen. Auch das führt dazu, dass der Flächenbedarf sinkt.
Auch wenn sich die noblen Einkaufsmeilen in den großen Städten zumindest als resistenter als andere erweisen, so zeigt die Erfahrung der Pandemie, in der die zahlungskräftigen Touristen fernblieben, die einheimische Bevölkerung sich die hier aufgerufenen Preise aber oftmals nicht leisten kann und will, dass auch diese High-Street-Läden, für die nach wie vor deutlich höhere Mieten gezahlt werden müssen, nicht immer den entsprechenden Umsatz machen (können).
Insofern dürfte in den innerstädtischen Einkaufsstraßen eine gewisse Bereinigung stattfinden, wobei das Schreckgespenst der „sterbenden Innenstadt“ in den Diskussionen um den Handel und Handelsimmobilien allgegenwärtig, wenn auch etwas übertrieben zu sein scheint. Bereits jetzt lässt sich beobachten, dass leere Ladenflächen oftmals in gastronomische Flächen umgewandelt werden, dass dort, wo die Ketten eine Lücke hinterlassen, sich andere Angebote und Dienstleistungen etablieren. Der Handel wandelt sich und mit ihm die Innenstädte, es wird in Zukunft sicher nicht mehr so leicht sein, jedes Ladengeschäft zu hohen Preisen zu vermieten, vielleicht sieht man auch wieder eine Rückkehr der kleinen Läden, die in der Vergangenheit eher an die Peripherie verdrängt wurden, es wird vielleicht auch mehr andere Nutzungen geben, aber letztlich wird die Innenstadt weiterhin ein Zentrum des städtischen Lebens bleiben.
Die Innenstadt ist jedoch nur ein Standort für Handelsimmobilien. Auch wenn sie lange Zeit mehr oder weniger der einzige Standort war und die umliegenden Stadtteile und die Umlandgemeinden eher wenig Einkaufsmöglichkeiten boten, so hat sich zumindest diese „Mangelsituation“ grundlegend gewandelt. Hier sind in den vergangenen Jahren immer mehr Supermärkte wie Pilze aus dem Boden geschossen, die zumindest die Nahversorgung garantieren. Und selbst in kleinen Städten entstehen inzwischen verstärkt Fachmarktzentren, die einerseits der Nahversorgung dienen, aber auch ein über Supermärkte, Discounter und Drogerien hinausgehendes Angebot an Bekleidung und/oder Sportartikeln bieten. Eher Solitäre bleiben großflächige Einrichtungen wie Bau- und Gartenmärkte, Möbelhäuser oder auch große Elektronikfachmärkte, die in städtischen Lagen nicht die passenden Flächen zu Preisen finden, die für sie leistbar sind.
Diese Trennung in innerstädtischen Handel und Handelseinrichtungen in „Nebenlagen“ dürfte sich fortsetzen, denn Ziel der Stadtplaner ist die 15-Minuten-Stadt, eine gut durchmischte Stadt, in der von jedem Wohnstandort im Umkreis von 15 Gehminuten alles Notwendige erreichbar sein sollte. Damit braucht es in den Stadtteilen nicht nur Nahversorgungszentren, sondern auch darüberhinausgehende Angebote an Einkaufsmöglichkeiten und Dienstleistungen. Dazu passt auch, dass manche Städte in den Stadtteilen gezielt die Ansiedlung lokaler Händler und Dienstleister unterstützen. Anders ausgedrückt: Der Einzelhandel und die Einzelhandelsstandorte werden sich weiter ausdifferenzieren, damit aber vermutlich auch zunehmend kleinteiliger werden.
Herausforderungen auf dem Markt für Handelsimmobilien
Die aktuell größte Herausforderung für den Handel ist derzeit die wirtschaftliche Entwicklung, denn Energiepreise und Inflation engen den Spielraum der Verbraucher für den Konsum ein. Allerdings scheint sich die Verbraucherstimmung nach einem Tief im Herbst des vergangenen Jahres allmählich aufzuhellen, was nicht zuletzt mit den günstigeren Konjunkturprognosen zusammenhängt. Mit einer Stabilisierung des Konsums dürfte sich auch der Druck auf die Mieten bei Handelsimmobilien verringern und die Flächennachfrage anziehen.
Wohin steuert der Markt für Handelsimmobilien?
Allerdings sind die Zeiten langfristiger Mietverträge vorbei, auch wird sich in nächster Zeit nicht mehr jede Ladenfläche wieder schnell und zu jedem Preis vermieten. In fast jeder Stadt gibt es inzwischen Flächen, die leerstehen und selbst in Shopping-Centern lässt sich der eine oder andere Leerstand beobachten. Hier gilt es Ideen zu entwickeln, wie diese Flächen neu genutzt werden können.
So wurde beispielsweise schon das eine oder andere Shoppingcenter in ein Gesundheitszentrum umgenutzt oder gibt es Überlegungen, größere Flächen auch für die City-Logistik zu nutzen. Gerade im innerstädtischen Bereich ist bei Handelsimmobilien künftig mehr Phantasie und Flexibilität bei der jeweiligen (Um-)Nutzung gefragt.
Anders sieht es im Bereich der Fachmärkte und Fachmarktzentren aus, die derzeit nicht ohne Grund bevorzugte Anlageobjekte sind. Fachmärkte – Elektronikmärkte, Möbelzentren, DIY-Märkte, Gartencenter u.ä. – sind vergleichsweise „standortgebunden“, das heißt, diese Mietverträge haben eine längere Laufzeit. Und Fachmarktzentren oder Retail Parks dienen in erster Linie der Nahversorgung, wobei Lebensmittelhandel und Drogerien, also das, was jeder braucht und was selbst in Pandemiezeiten keinerlei Einbruch erlitten hat, durch weitere, eher preisgünstige Angebote ergänzt wird. Es ist der Bereich des Handels, der vielleicht nicht ganz so prestigeträchtig wie High-Street-Lagen ist, der aber langfristig vergleichsweise stabile Mieten erwirtschaftet.
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