Digitalisierung und Innovation: Chancen und Risiken der Transformation in der Immobilienwirtschaft
Betrachtet man die Geschwindigkeit, in der sich die digitale Transformation in fast allen Lebensbereichen vollzieht, so rast die Entwicklung nur so dahin. Zugleich eröffnen sich damit bislang ungekannte Chancen – nicht nur Potenziale im jeweiligen Geschäftsbereich auszuschöpfen, sondern auch viele der Herausforderungen, vor denen (nicht nur) die Immobilienbranche steht, zu meistern. Das Tempo der Entwicklung kann manchmal beängstigend sein. Umso wichtiger ist es, sich mit möglichen Lösungen vertraut zu machen.
Was ist unter Digitalisierung der Immobilienwirtschaft zu verstehen?
Digitalisierung bedeutet im engeren Sinn nicht mehr als die Umwandlung von analogen in digitale Daten. Wenn von Digitalisierung der Immobilienwirtschaft die Rede ist, dann geht es um die digitale Transformation, um die Nutzung der digitalen Möglichkeiten, um die zielgerichtete Identifikation und das konsequente Ausschöpfen von Potenzialen, die sich aus Digitaltechnik ergeben. Je stärker die digitale Kommunikation vernetzt ist, desto mehr Lösungsmöglichkeiten ergeben sich, die allerdings auch immer komplexer werden, sodass ein Ende des Wandels nicht absehbar ist. Daher auch der Begriff der Disruption, da bisherige Produkte und Dienstleistungen durch digitale Innovationen abgelöst und/oder ersetzt werden.
Was bedeutet die Digitalisierung für die Immobilienwirtschaft?
Die Digitalisierung der Immobilienwirtschaft führt zu einer grundlegenden Veränderung der Branche und eröffnet neue Perspektiven für effizientere Prozesse und innovative Geschäftsmodelle. Es ist ein allumfassender Wandel, der alle Bereiche der Branche und den gesamten Lebenszyklus von Immobilien betrifft. Es fängt bei der Planung und Projektentwicklung an, geht weiter über den Bereich Finanzierung, betrifft den Gebäudebetrieb – Property und Facility Management –, hat sich am ersten und weitesten bei Vermietung und Vermarktung durchgesetzt und ist Grundlage im Asset und Portfoliomanagement.
Kein gewerblich genutztes Gebäude kommt heute ohne digitale Steuerung von Wasserverbrauch, Licht, Wärme und Klima sowie ohne digitale Schließsysteme aus. Gleiches gilt auch für Wohnimmobilien, die immer „smarter“ und in denen immer mehr Abläufe digital gesteuert werden. Bürogebäude sind noch in der Planung, können aber bereits in diesem Stadium besichtigt werden – der „digitale Zwilling“ macht es möglich.
Im Projektentwicklungs- und Baubereich geht nichts mehr ohne BIM (Building Information Modeling), das die jeweiligen Prozesse bündelt und effizienter macht und zugleich dafür sorgt, dass später im Betrieb des Objekts alle notwendigen Daten verfügbar sind. Die Finanzierung übernehmen inzwischen nicht nur Banken, sondern auch Crowdfunding-Plattformen im Internet. Weitere Stichworte im Bereich Finanzierung sind Blockchain und Kryptowährung. Auch Asset und Portfoliomanager arbeiten längst nicht mehr mit Excel-Tabellen und wenn sie die künftigen Anforderungen der ESG-Taxonomie erfüllen wollen, werden sie mehr denn je auf entsprechende Lösungen angewiesen sein, mit denen aus der Vielzahl der notwendigen Daten ein Scoring möglich wird.
Kurz gesagt: Es gibt inzwischen keinen Bereich in der Immobilienwirtschaft, in dem die Digitalisierung nicht Lösungen für die bestehenden Aufgaben und Herausforderungen anbietet.
Wie ist der aktuelle Stand der Digitalisierung in der Immobilienwirtschaft?
Nach dem immer wieder kehrenden Lamento, dass die Immobilienbranche der digitalen Transformation hinterherhinke, zeichnet die jüngste Digitalisierungsstudie von ZIA und EY Real Estate doch ein etwas differenzierteres Bild. Aus der Befragung von 220 Mitarbeitern von Unternehmen mit Immobilienbezug und den Interviews mit Experten und Expertinnen der Immobilienwirtschaft ergab sich, dass 90 Prozent der Unternehmen sich darin einig sind, dass automatisierte Prozesse für den Bestand des Unternehmens langfristig unabdingbar sind. Und fast alle „stimmen der These zu, dass ESG-Kriterien nur mit digitalen Technologien und Anwendungen umgesetzt werden können“.
Immerhin investieren 60 Prozent der befragten Immobilienunternehmen zwischen einem und fünf Prozent ihres Umsatzes in die Digitalisierung. Der Anteil derer, die weniger als ein Prozent des Umsatzes dafür ausgeben, liegt aber immer noch bei 22 Prozent. Zwar sehen sich 85 Prozent bei der digitalen Infrastruktur als „gut aufgestellt“, doch ergab die Studie, dass bei 40 Prozent der Befragten der Anteil automatisierter Prozesse bei maximal zehn Prozent, bei 60 Prozent bei nur sieben Prozent liegt. Kurz gesagt: Die Digitalisierung der Immobilienbranche schreitet zwar voran, hat aber noch reichlich Luft nach oben.
Welche Vorteile bringt die digitale Transformation für die Immobilienbranche?
Zwei unschätzbare Vorteile hat die digitale Transformation generell: Zum einen lassen sich immer wiederholende Tätigkeiten automatisieren. Dazu gehören beispielsweise Zahlungsverkehr, Controlling, Dokumentenanalyse und das Reporting. Zum andern ist es die Vergleichbarkeit und schnelle Verfügbarkeit von Daten, die auch und gerade bei Entscheidungsprozessen von Bedeutung ist.
Warum sollte die Immobilienwirtschaft den Schritt in die digitale Transformation wagen?
Inzwischen gibt es zwei zusätzliche Argumente, die eine Digitalisierung fast unumgänglich machen: zum einen der Fachkräftemangel – hier kann eine Automatisierung von Abläufen zumindest in manchen Bereichen eine Lösung sein –, zum andern die Anforderungen der ESG-Taxonomie, die ohne Digitalisierung nicht zu bewältigen sind. Ein weiterer Punkt sowohl im Bau- und Projektentwicklungsbereich, aber auch im Betrieb von Gebäuden ist die notwendige Reduzierung des Energie- und Ressourceneinsatzes. Und überall, wo Kunden/Nutzer/Mieter involviert sind, hilft die Digitalisierung, Anforderungen zügiger zu erfüllen, sprich: die Kunden-/Nutzer-/Mieterzufriedenheit zu steigern.
Welche Hürden bestehen bei der Digitalisierung der Immobilienbranche?
Es ist selten eine mentale Hürde, warum die Immobilienbranche nicht gerade ein Vorreiter der digitalen Transformation ist. Es ist eher ein gesundes Maß an Pragmatismus bei der Entscheidung, was sich bereits problemlos umsetzen lässt und Erfolg verspricht, wo über digitale Anwendungen die Produktivität gesteigert und Kosten gesenkt werden können.
Wo liegen die Herausforderungen in der digitalen Transformation?
Fast die Hälfte der für die ZIA-EY-Studie befragten Unternehmen sieht in der Nutzerakzeptanz eine Herausforderung. Wie bei allen größeren Veränderungen sind es oft die Mitarbeiter, die sich dagegen sträuben. Hier ist seitens der jeweiligen Unternehmensführung Fingerspitzengefühl und ein so genanntes Change Management gefragt, um zu erreichen, dass die Mitarbeiter positiv auf die Veränderungen und Innovationen reagieren und diese mittragen.
Als gravierender beurteilen viele eine intransparente Datenstruktur und mangelnde Datenqualität sowie inzwischen veraltete, nicht integrierte Software. Es ist häufig nicht der Mangel an Daten, der beklagt wird, sondern die Tatsache, dass diese Daten in unterschiedlichen Systemen gespeichert sind (Silolösungen), die miteinander verknüpft werden müssten, wobei meist die Datenkonsistenz auf der Strecke bleibt. Zentrale Datenplattformen, die innerhalb des Unternehmens funktionieren, auf die aber auch andere Stakeholder Zugriff haben, scheitern derzeit noch an mangelnden Standards.
Und eine große Herausforderung nicht nur für die Immobilienbranche, sondern bei der Digitalisierung generell, sind die Datensicherheit und die Abwehr von Cyberangriffen. Ein Teil jeder Digitalstrategie muss daher auch immer auch Cybersecurity sein.
Wo sehen Unternehmen die größten Chancen der digitalen Transformation?
Die größten Chancen werden in den Bereichen gesehen, in denen die Digitalisierung auch schon recht weit fortgeschritten ist: in der Rechnungsverarbeitung, im Controlling, der Dokumentenanalyse, im Reporting und in der Verwaltung des Zahlungsverkehrs.
Als hoch eingeschätzt werden auch die Potenziale im Bereich Vermarktung, Instandhaltungsplanung, in der Bewertung von Immobilien sowie in der Kommunikation mit den Mietern. Wo die Digitalisierung in der Immobilienbranche aber dringend weiterentwickelt werden sollte, ist der Bereich Projektentwicklung und Bauen – sowohl in Hinblick auf Ressourceneinsparung als auch angesichts gestiegener Baukosten und entsprechender Immobilienpreise wäre hier der Einsatz digitaler Technologien ein Gebot der Stunde.
Wohin führt die Digitalisierung in der Immobilienbranche?
Zunächst einmal werden Daten sowie deren Verarbeitung und Auswertung weiter zunehmen (Big Data/Data Mining/Data Analytics). Entscheidungsprozesse werden sich weiterhin in zunehmendem Maß auf diese Entwicklung stützen. Auf dem Vormarsch sind bereits BIM (Building Information Modeling) und der „digitale Zwilling“, ebenso die „Virtual Reality“ oder „Augmented Reality“. Was sich auch abzeichnet, ist ein zunehmender Einsatz von Robotics und von anderen als den traditionellen Transportmöglichkeiten – Stichwort: Drohnen. IoT, das Internet of Things, die Vernetzung physischer Objekte und weiterer, damit diese untereinander Daten austauschen können. Und bislang erst ansatzweise überblicken lassen sich Veränderungen, die mit der Weiterentwicklung der künstlichen Intelligenz (KI) einhergehen. Nur eines ist schon heute deutlich: Möchte ein Unternehmen auf dem Markt erfolgreich bleiben, so wird es um eine Digitalisierung nicht herumkommen.
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