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Büro­immobilien: Trends und Heraus­forderungen

Büroimmobilien sind die am häufigsten vertretene Assetklasse bei Gewerbeimmobilien. Die Marktentwicklung von Büroimmobilien ist meist ein Indikator für die generelle wirtschaftliche Entwicklung einer Volkswirtschaft. Daher nehmen Büroimmobilien auch einen hohen Stellenwert auf der EXPO REAL ein. Alle relevanten Aktuere aus dem gewerblichen Immobilinsegment sind auf der Büroimmobilien Messe vertreten – von Planern und Projektentwicklern über Finanzierer und Investoren, Berater und Vermittler bis hin zu Facility Managern und potenziellen Nutzern. Zudem werden auf der Fachmesse für Immobilien und Investitionen Trends und Entwicklungen im Bereich der Büroimmobilien beleuchtet und diskutiert. Der technologische Fortschritt und die sich wandelnden Bedürfnisse der Nutzer machen auch vor Büroimmobilien nicht Halt.

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What was a pizzeria yesterday is tomorrow the office of a start-up and the day after tomorrow maybe already a fancy loft. - The versatility of premises paradoxically offers stability to the real estate industry.

Büroimmobilien im Wandel — das Office von heute

Jeder hat beim Stichwort Büro ein Bild vor Augen, dessen dominierendes Element ein Schreibtisch ist. Das ist allerdings der kleinste gemeinsame Nenner, auf den sich die unterschiedlichsten Typen von Büros und Arbeitswelten reduzieren lassen. Lange Zeit dominierten Zellenbüros – Einzelräume, die von einer bis drei Personen genutzt wurden – sowie Großraumbüros, in der sich auf großer Grundfläche eine Vielzahl von Büroarbeitsplätzen befinden. Hier ist inzwischen eine deutliche Ausdifferenzierung zu beobachten, die vor allem durch den Wunsch und die Notwendigkeit von mehr Flexibilität bei der Arbeitsorganisation geprägt ist. Heute kombiniert man Gruppenbüros, in denen Teams eng zusammenarbeiten, mit Zellenbüros, in die sich der Einzelne für vertrauliche Gespräche, aber auch für Tätigkeiten zurückziehen kann, die ein hohes Maß an Konzentration erfordern. Ebenso gibt es Kombinationen aus Zellen- und Großraumbüro, wobei sich die „Zellen“ um einen Gemeinschaftsraum mit Besprechungsmöglichkeiten, Serviceeinrichtungen und Teeküchen gruppieren. Es gibt noch weitere Varianten, wie zum Beispiel offene Bürolandschaften (Open Space) und Multispace-Büros. In offenen Bürolandschaften werden verschiedene Arbeitsmöglichkeiten und Kommunikationszonen kombiniert. So haben die Mitarbeiter die Wahl des am besten geeigneten Umfelds für ihre jeweilige Tätigkeit. Beim Multispace-Büro werden in der Regel größere Gruppenbüros mit einer kleineren Anzahl von Einzel- oder Mehrpersonenbüros kombiniert. Und noch etwas hat sich verändert:

Früher hatte jeder Beschäftigte einen fest zugewiesenen Arbeitsplatz, heute dominiert das „non-territoriale Arbeiten“, das heißt, man sucht sich einen freien Schreibtisch und arbeitet dort. Damit muss ein Arbeitgeber weniger Arbeitsplätze vorhalten, die unbesetzt bleiben, wenn der jeweilige Arbeitnehmer im Urlaub oder auf Dienstreise ist oder im Homeoffice arbeitet.

Büros verändern sich aber auch dadurch, dass gerade die jüngeren Generationen vermehrt Ansprüche an soziale und kreative Möglichkeiten, aber auch an Erholungs- und Sportflächen stellen, die in Zeiten, in denen Fachkräfte rar sind, die Arbeitgeber zwingen, sich darauf einzustellen.

Der Markt für Büroimmobilien

So vielfältig die Büroformen, so vielfältig ist auch der Markt für Büroimmobilien. Das reicht von modernen „State-of-the Art-Neubauten“ in zentraler Lage bis zu eher konventionellen Gebäuden in Stadtrandlage oder in einer Klein- und Mittelstadt. Es kann auch ein sanierter Altbau oder eine Umnutzung in eine Büroimmobilie sein, ebenso sind Kombinationen von Bürobereichen mit öffentlich zugänglichen Bereichen wie Einzelhandel und Gastronomie oder anderen Einrichtungen möglich. War früher der Nutzer oft auch der Eigentümer des jeweiligen Bürogebäudes, so hat sich diese Verbindung inzwischen in vielen Fällen gelöst, wodurch Büroimmobilien als Investitionsobjekte zunehmend interessant wurden. Umgekehrt gab es dem Nutzer mehr Flexibilität, seine jeweils benötigten Flächen zu vergrößern oder zu verkleinern. Entsprechend standen Investitionen in Büroimmobilien lange Zeit unangefochten an der Spitze bei den gewerblichen Immobilientransaktionen.

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Unsicherheiten dämpfen Investments in Büroimmobilien

Das blieb auch 2022 trotz eines Rückgangs der Büroinvestitionen gegenüber 2021 um 28 % so – nach Angaben von BNP Paribas Real Estate flossen in Deutschland rund 22,3 Milliarden Euro in diese Assetklasse. Was sich allerdings im 4. Quartal 2022 andeutete – ein deutlicher Rückgang des Transaktionsvolumens – setzte sich in diesem Jahr fort: Im 1. Quartal 2023 lag der Investmentumsatz im Bereich Büroimmobilien bei 1,27 Milliarden Euro und nahm damit nur einen Anteil von knapp 25 % des gesamten Investitionsvolumens ein. Allerdings ist das Transaktionsvolumen im 1. Quartal 2023 gegenüber dem Vorjahreszeitraum generell um zwei Drittel gesunken – die Unsicherheiten über die Konjunktur- und Zinsentwicklung, aber auch die sehr unterschiedlichen Preisvorstellungen von Käufern und Verkäufern wirken bremsend. Im Bürobereich gilt das insbesondere für großvolumige Core-Objekte an A-Standorten, die in den letzten Jahren überproportional zu den guten Ergebnissen beigetragen haben. Hier lag der Rückgang des Transaktionsvolumens bei fast 78 %, während er in kleineren Städten bis zu 250.000 Einwohnern lediglich 8 % betrug.

Der Vermietermarkt schwächelt

Hatten sich 2022 die Vermietermärkte trotz Ukraine-Krieg, Energiekrise, trüben Wirtschaftsaussichten und Inflation noch weitgehend behauptet – der Flächenumsatz in den acht größten Bürostandorten Deutschlands belief sich auf 3,4 Millionen Quadratmeter und entsprach damit dem Vorjahresniveau sowie dem Durchschnitt der letzten zehn Jahre –, so fielen die Ergebnisse des 1. Quartals 2023 eher unterdurchschnittlich aus und lagen mit rund 621.000 Quadratmetern um ein Fünftel niedriger als im Vorjahreszeitraum.

Allerdings gibt es deutliche Unterschiede zwischen den A-Standorten: Berlin behauptet weiterhin den Spitzenplatz bei der Vermietungsleistung, auch wenn der Rückgang hier dem Durchschnitt entspricht. An zweiter Stelle folgt München, allerdings mit einem Umsatzrückgang gegenüber dem Vorjahr um gut ein Drittel. Hamburg, auf Platz drei, erweist sich mit einem Rückgang um 11 % am robustesten. Ebenso deutlich sind die Unterschiede bei den Leerstandsraten. Insgesamt sind 5,4 Millionen Quadratmeter Fläche an den acht größten Bürostandorten kurzfristig verfügbar – das entspricht einer leicht gestiegenen durchschnittlichen Leerstandsrate von 5,5 % –, doch auch hier steht Berlin an erster Stelle mit moderaten 3,2 %, gefolgt von Hamburg mit 3,9 % und Köln mit 3,3 %. In München – derzeit ist die Leerstandsrate leicht gestiegen, liegt mit 4,8 % aber immer unter dem Durchschnitt. Dagegen weisen Frankfurt mit 10,8 % und Düsseldorf mit 8,8 % überdurchschnittliche Leerstände auf. Dennoch sind die Mieten in den meisten Bürohochburgen gestiegen – teilweise im zweistelligen Prozentbereich.

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Manhattan office building

Die Zukunft der Büroimmobilien

Der Markt für Büroimmobilien ist in gewisser Weise ein Indikator der makroökonomischen Entwicklung. Und die sieht derzeit für Deutschland nicht allzu rosig aus. Folgt man der jüngsten Konjunkturprognose des ifo Instituts vom März 2023, so stagniert die deutsche Wirtschaft auf Vorjahresniveau und wird allenfalls im kommenden Jahr wieder leicht zulegen. Das schlägt sich auch in den Erwartungen der Unternehmen über ihre weitere Geschäftsentwicklung nieder und nicht zuletzt in der Bereitschaft, nicht nur Tätigkeiten, sondern auch Flächen auszuweiten – im Gegenteil: Eher steht der Flächenbedarf auf dem Prüfstand. Der Anteil der Menschen, die im Homeoffice arbeiten, hat sich durch die Corona-Pandemie weiter erhöht. Dadurch müssen Unternehmen weniger Fläche für ihre Mitarbeiter vorhalten.

Ein Trend, der seit Jahren zunimmt, sind sogenannte flexible Office-Lösungen. Vor allem wer kurzfristig oder absehbar vorübergehend mehr Fläche brauchte, zog eine solche Lösung den eher langfristigen Mietverträgen vor. Flex-Offices sind aber oft auch die Wahl für kleine und mittlere Unternehmen, die sich nicht unbedingt eigene Serviceflächen und -einrichtungen leisten wollen oder können. Der Trend wird sich fortsetzen, denn auch und gerade die digitalen Lösungen bieten zunehmend Möglichkeiten für flexible Lösungen.

Die wirtschaftlichen Unsicherheiten, aber auch die deutlich gestiegenen Finanzierungs- und Baukosten, lassen Projektentwickler deutlich vorsichtiger agieren. Zwar sind nach wie vor rund 4 Millionen Quadratmeter Fläche im Bau, aber insbesondere bei neuen Projekten ist nach Einschätzungen von BNP Paribas Real Estate kein einheitlicher Trend zu erkennen, auch weil die Leerstandsraten an den Top-Standorten sehr unterschiedlich sind.

Erstmals seit langem liest man in Marktberichten auch wieder von Flächen zur Untervermietung. Etwa 1 Million Quadratmeter Bürofläche werden derzeit zur Untermiete angeboten, wobei sich das Gros auf die Märkte Frankfurt (300.000 Quadratmeter), Berlin (290.000 Quadratmeter) und München (200.000 Quadratmeter) konzentriert.

Es ist wichtig zu beachten, dass die Zukunft der Büroimmobilien von vielen Faktoren (u.A. Digitalisierung und unterschiedlichen Arbeitsmodellen) abhängt und es regionale Unterschiede geben kann. Ein umfassendes Verständnis der Marktdynamik und eine sorgfältige Analyse der spezifischen Standorte und Nachfragefaktoren sind für Investitionsentscheidungen unerlässlich.

Was macht eine Büroimmobilie attraktiv?

Lange Zeit hieß das Mantra für eine Büroimmobilie: Lage, Lage, Lage. Das gilt auch weiterhin. Etablierte Bürostandorte in den Top-Five- oder Top-Acht-Städten Deutschlands erzielen nach wie vor die höchsten Preise und die höchsten Mieten. Allerdings ist inzwischen nicht mehr nur die Lage entscheidend: Immer mehr kristallisiert sich heraus, dass die Gebäude ein Green-Building-Zertifikat haben sollten, um für Investoren und Mieter attraktiv zu sein. So entfielen 2022 rund 46 % des gesamten Investmentvolumens bei Büroimmobilien auf zertifizierte Gebäude – 2020 lag der Anteil noch bei 34 %, 2021 bei 38 %. Das dürfte mit der ESG-Taxonomie zusammenhängen, aber auch damit, dass seit dem 1. Januar 2023 in Deutschland die CO2-Abgabe auch für gewerbliche Nutzungen gilt. Ein weiterer Punkt ist, dass die EU eine Richtlinie plant, wonach wenig energieeffiziente Gebäude auf ein höheres Effizienzniveau saniert werden müssen.

Doch auch für Nutzer sind energieeffiziente zertifizierte Gebäude oftmals ein „Muss“, denn gerade größere Unternehmen unterliegen ebenfalls den Forderungen von ESG. Nach einer Analyse von CBRE erzielen Büroimmobilien mit einem Green-Building-Zertifikat in Europa durchschnittlich 6 % höhere Mieten und die durchschnittliche Leerstandsrate ist um rund 2 % geringer. Der Wettbewerbsvorteil gegenüber nicht zertifizierten Gebäuden liegt in den geringeren Betriebskosten, aber auch in der besseren Reputation, die der Mieter damit gewinnt.

Die Anforderungen an Büroimmobilien sind sehr individuell und können variieren. Sie betreffen insbesondere Lage, Flächenausstattung, Infrastruktur, Flexibilität, Nachhaltigkeit und Sicherheit.

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Stand B2.333 Hamburg Presentation of various models: Ludger Inholte Projektentwicklung model, Nikolai model and Hamburgs Zukunft model

Was bietet die EXPO REAL zum Thema Büroimmobilien?

Aussteller, die sich mit dem Thema Büroimmobilien befassen, sind auf der internationalen Fachmesse für Immobilien und Investitionen sowie Büroimmobilien Messe die stärkste Gruppe. Hier reicht das Spektrum von Planern und Architekten, Projektentwicklern, Projektmanagern und Gebäudetechniker über Finanzierer und Investoren, Berater und Vermittler bis hin zu Facility und Property Managern, die für einen reibungslosen Betrieb sorgen. Alle großen Player des Büroimmobilienmarkts sind auf der EXPO REAL in München ebenso vertreten wie auch die Standorte, an denen Büroimmobilien stehen und entstehen.

Themen, die die Branche bewegen

Entsprechend stehen auch die Themen, die die Branche bewegen, auf dem vielseitigen Konferenzprogramm der EXPO REAL. Im vergangenen Jahr stand die Frage „Back to office – warum sollen wir noch ins Büro gehen?“ auf der Agenda, aber auch das übergreifende Thema nach den Auswirkungen neuer Arbeitsmodelle auf den Büroflächenbedarf generell und wie die Eigentümer von Büroimmobilien damit umgehen. Experten diskutierten die Erwartungen der Mieter an Büroimmobilien. Und nicht zuletzt stand auch das Thema ESG im Mittelpunkt, das für alle am Büroimmobilienmarkt Beteiligten an Gewicht gewinnt.

© Renate Forster / Messe München GmbH
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