Büroimmobilien: Markt, Trends und Perspektiven
Bedeutung von Büroimmobilien in der Wirtschaft
Büroimmobilien sind die wichtigste Assetklasse unter den Gewerbeimmobilien. Ihre Entwicklung gilt als Indikator für die wirtschaftliche Gesamtlage. Auf der EXPO REAL nehmen sie traditionell einen hohen Stellenwert ein: Von Projektentwicklern über Investoren bis zu Facility Managern und Nutzern sind alle Marktakteure vertreten.
Die Messe beleuchtet aktuelle Trends, Technologien und Nutzerbedürfnisse, die den Wandel von Büroimmobilien prägen.
Büroimmobilien im Wandel
Neue Arbeitswelten und Raumkonzepte
Das klassische Bild vom Büro mit festem Schreibtisch hat sich stark verändert.
Früher dominierten Zellenbüros und Großraumbüros. Heute prägen flexible Konzepte die Arbeitswelt:
- Gruppenbüros für Teamarbeit,
- Zellenbüros für konzentriertes Arbeiten,
- Open-Space- und Multispace-Konzepte, die verschiedene Arbeitszonen kombinieren.
Das „non-territoriale Arbeiten“ – also freie Platzwahl statt fester Schreibtische – ermöglicht effizientere Flächennutzung. Arbeitgeber sparen ungenutzte Arbeitsplätze, während Mitarbeiter ortsflexibel arbeiten.
Soziale Ansprüche und neue Anforderungen
Jüngere Generationen erwarten Büros mit sozialen, kreativen und sportlichen Angeboten. Unternehmen reagieren darauf mit Erholungsflächen, Fitnessräumen und Gemeinschaftszonen – ein entscheidender Faktor im Wettbewerb um Fachkräfte.
Der Markt für Büroimmobilien
Vielfalt und Struktur
Der Markt reicht von modernen „State-of-the-Art“-Neubauten in Citylagen bis zu sanierten Altbauten oder kombinierten Nutzungen mit Gastronomie und Einzelhandel.
Früher war der Nutzer oft zugleich Eigentümer. Heute dominieren Investoren, wodurch Büroimmobilien als Kapitalanlage stark an Bedeutung gewonnen haben.
Rückgang bei Büroinvestments
Entwicklung seit 2023
Nach Angaben von JLL flossen 2023 nur 5,3 Milliarden Euro in Büroimmobilien – ein Rückgang um 81 % gegenüber dem Vorjahr (22,3 Mrd. €).
2024 stagnierte das Volumen, und in den ersten neun Monaten 2025 lagen die Investitionen mit 3,9 Mrd. € nochmals 8 % unter dem Vorjahreszeitraum.
Damit sinkt der Anteil von Büroimmobilien am gewerblichen Gesamtmarkt auf 18 % – hinter Wohn-, Logistik- und Einzelhandelsimmobilien.
Ursachen und Marktfaktoren
- Schwache Konjunktur in Deutschland
- Gestiegene Finanzierungskosten
- Ende der Niedrigzinsphase
Laut BNP Paribas Real Estate blieb eine erwartete Renditekompression 2025 aus.
Die Spitzenrenditen an den A-Standorten liegen bei 4,2 % (München) und 4,5 % (Frankfurt, Düsseldorf).
Das Interesse internationaler Investoren stieg jedoch deutlich: von 9,2 % (2024) auf 26,2 % (2025). Auch der Anteil großer Transaktionen über 200 Mio. € hat sich fast verdoppelt (26,4 %).
Vermietungsmarkt: leichte Erholung
Flächenumsatz in den A-Städten
2024 stabilisierte sich der Markt: Das Vermietungsvolumen lag in den Bürohochburgen bei 2,66 Mio. m² (+2 %).
2025 setzte sich der Trend fort, mit 2,0 Mio. m² (+3,4 %) im Jahresverlauf.
Spitzenreiter:
- Frankfurt a. M.: 501.000 m² (+60 %)
- München: 408.000 m² (−8 %)
- Berlin: 362.000 m² (−14 %)
Der Leerstand stieg auf 8,43 Mio. m².
- Düsseldorf: 11,7 %
- Frankfurt: 11,1 %
- Berlin: 8,4 %
- München: 8,1 %
- Hamburg: 6 %
Spitzenmieten:
- München: 55 €/m²
- Frankfurt: 54 €/m²
- Berlin: 47 €/m²
- Düsseldorf: 19,90 €/m²
- Hamburg: konstant 36 €/m², Durchschnitt 22,50 €/m² (+9 %).
Zukunft des Büroimmobilienmarkts
Wirtschaftliche Perspektiven
Laut der Prognose der führenden Wirtschaftsinstitute (Sept. 2025) wächst das BIP 2025 um 0,2 %, 2026 um 1,3 %.
Unternehmen agieren zurückhaltend, prüfen Flächenbedarf und Personalstruktur.
Zudem beeinflussen Homeoffice und KI die Zahl benötigter Büroarbeitsplätze.
Flexible Office-Lösungen
Flexible Offices gewinnen an Bedeutung.
Sie bieten kurzfristig verfügbare Flächen und Services – besonders für kleine und mittlere Unternehmen.
Der Trend hält an, begünstigt durch Digitalisierung und den Wunsch nach Flexibilität.
Projektentwicklung im Wandel
Hohe Zinsen, Baukosten und Unsicherheiten bremsen Projektentwicklungen.
2025 wurden nur 475.000 m² neue Büroflächen fertiggestellt – meist vorvermietet (bis zu 60 %).
Ein nachhaltiger Umgang mit Bestandsgebäuden und differenzierte Standortanalysen werden für Investoren immer wichtiger.
Attraktivität und Nachhaltigkeit
Green Buildings im Fokus
Neben der Lage wird Nachhaltigkeit zum zentralen Werttreiber.
2022 entfielen 46 % des Investmentvolumens auf zertifizierte Gebäude (2020: 34 %).
Grund sind ESG-Vorgaben, CO₂-Abgaben und EU-Richtlinien zur Energieeffizienz.
Laut CBRE erzielen zertifizierte Gebäude:
- 6 % höhere Mieten,
- 2 % geringere Leerstände.
Vorteile: geringere Betriebskosten, bessere Reputation und höhere Marktliquidität.
Trends und Herausforderungen
Markt- und Nutzertrends
- Homeoffice reduziert langfristig den Flächenbedarf.
- Lagequalität und Erreichbarkeit gewinnen an Bedeutung.
- Mitarbeitende erwarten Dienstleistungsangebote, Mobilitätslösungen und soziale Räume.
- Nachhaltigkeit wird zum „Must-have“ – auch für Bestandssanierungen.
Flexible Verträge und Arbeitsmodelle
Unternehmen bevorzugen kürzere Laufzeiten und agile Mietmodelle.
Betreiber von Flex-Offices bieten Büros inklusive Services, Community-Flächen und Infrastruktur.
Zwar liegen die Preise um 10–15 % höher, doch das Modell wächst dynamisch.
Anpassung des Bestands und Umnutzung
Nachhaltige Sanierung statt Neubau
Viele ältere Bürogebäude müssen an neue Energie- und ESG-Standards angepasst werden.
Abriss ist oft keine Option – wegen der in Gebäuden gebundenen „grauen Energie“.
Daher rücken Umnutzungen (z. B. zu Wohnraum) in den Fokus.
Asset Manager stehen vor der Aufgabe, Wertsteigerungspotenziale zu erkennen und die richtigen Anpassungsstrategien umzusetzen.
Fazit – Büroimmobilien zwischen Anpassung und Neuausrichtung
Der Markt für Büroimmobilien befindet sich 2025 im strukturellen Wandel.
Wirtschaftliche Unsicherheit, neue Arbeitsformen und ESG-Vorgaben verändern die Spielregeln.
Flexibilität, Nachhaltigkeit und Standortqualität werden zu den entscheidenden Erfolgsfaktoren für Investoren, Entwickler und Nutzer.
Was bietet die EXPO REAL zum Thema Büroimmobilien?
Aussteller, die sich mit dem Thema Büroimmobilien befassen, sind auf der internationalen Fachmesse für Immobilien und Investitionen sowie Büroimmobilien Messe die stärkste Gruppe. Hier reicht das Spektrum von Planern und Architekten, Projektentwicklern, Projektmanagern und Gebäudetechniker über Finanzierer und Investoren, Berater und Vermittler bis hin zu Facility und Property Managern, die für einen reibungslosen Betrieb sorgen. Alle großen Player des Büroimmobilienmarkts sind auf der EXPO REAL in München ebenso vertreten wie auch die Standorte, an denen Büroimmobilien stehen und entstehen.