Immobilienprojekte finanzieren: Modelle, Kapitalquellen und aktuelle Herausforderungen
Welcher Art ein Immobilienprojekt auch immer ist, seine Entwicklung kostet mehr Geld, als auch der erfolgreichste Projektentwickler frei verfügbar hat. Es braucht also eine Finanzierung. Welche Möglichkeiten der Finanzierung gibt es und welche Voraussetzungen und Folgen haben die unterschiedlichen Finanzierungsmodelle? Ein Überblick.
Was sind die größten Herausforderungen bei der Finanzierung von Immobilienprojekten?
Lange Zeit waren es vor allem Banken, die Kredite bereitstellten und damit die Finanzierung von Projektentwicklungen ermöglichten. Doch spätestens seit Basel II sind die Anforderungen an Banken gestiegen, Eigenkapital entsprechend den Risiken, die Banken bei einer Finanzierung eingehen, bereitzuhalten. Diese Mindestkapitalanforderung wurde und wird schrittweise erhöht. Ziel der Regeln ist, die Liquidität der Banken zu sichern. Die Kehrseite der Medaille jedoch ist, dass die Banken, um ihre Risiken bei einer Kreditvergabe zu verringern, immer höhere Anforderungen an den Kreditnehmer stellen, so beispielsweise bis zu 20 % Eigenkapital, das der Projektentwickler einbringen muss, aber auch an Sicherheiten wie Vorvermietungen oder den Ankauf des zu entwickelnden Projekts durch einen Investor (Forward Deal).
In jüngster Zeit kamen ein verändertes Zinsumfeld hinzu – nach Jahren, in denen das Zinsniveau auch für Kredite auf einem historisch niedrigen Niveau lagen, zogen die Zinsen ab 2022 deutlich an. Bankkredite wurden teurer. Gleichzeitig stiegen die Baukosten, warfen also frühere Kalkulationen über den Haufen, doch eine Erhöhung der Kreditlinie wird von den Banken häufig abgelehnt.
Was erwartet Sie auf der EXPO REAL zum Thema Immobilienfinanzierung?
Auf der EXPO REAL sind nicht nur eine Vielzahl an Banken und Sparkassen sowie Hypothekenbanken vertreten, sondern auch Versicherungsgesellschaften und Pensionskassen sowie Beteiligungsgesellschaften und andere Finanzierer. Ebenso ist das Thema Finanzierung ein fester Bestandteil des Konferenzprogramms der EXPO REAL, wo sich Experten Herausforderungen, Trends und Möglichkeiten diskutieren.
Welche Möglichkeiten zur Projektfinanzierung von Immobilien gibt es?
Nicht immer verfügt ein Projektentwickler über das von den Banken geforderte Eigenkapital, weil das Geld in anderen Projekten gebunden ist. Er steht also vor dem Problem, weitere und/oder andere Möglichkeiten der Finanzierung zu finden. Möglichkeiten sind Mezzanine-Finanzierung, Whole Loan, Joint Venture, Crowdfunding oder Forward Deal.
Um den von der Bank geforderten Eigenkapitalanteil zu erhöhen, kann ein Projektentwickler eine Mezzanine-Finanzierung suchen. Bei Mezzanine-Finanzierungen – der Begriff Mezzanin ist abgeleitet von italienisch mezzo, halb, und bezeichnet ein Halb- oder Zwischengeschoss – stellt ein Kapitalgeber Geld für ein Projekt oder Unternehmen zur Verfügung, erwirbt damit jedoch keine Rechte zur Einflussnahme auf das jeweilige Projekt oder Unternehmen. Vielmehr wird der Geber von Mezzaninkapital am erwarteten Gewinn aus dem Projekt beteiligt und/oder erhält Zinsen. Mezzanine-Kapital gilt als nachrangiges Darlehen, das im Insolvenzfall erst nach dem Fremdkapital, etwa einem Bankkredit, bedient wird. Mezzanine-Kapital wird von den Banken meist dem Eigenkapital zugerechnet mit der Folge, dass nach Aufnahme von Mezzanine-Kapital die Fremdfinanzierung erhöht werden kann. Es gibt einem Projektentwickler je nach Ausformung unter Umständen auch mehr Spielraum, die Kreditlinie der Bank zu erhöhen, sollte sich unerwartete Kostensteigerungen ergeben.
Eine andere Möglichkeit ist, einen Finanzierungspartner für eine Whole Loan – die gesamte Summe über einen bestimmten Eigenkapitalanteil hinaus – zu finden. Vor allem bei sehr großen Immobilienprojekten kann der Partner ein Bankenkonsortium sein, wobei sich das Risiko für die einzelnen beteiligten Banken verringert, der Kreditnehmer aber nur einen einzelnen Ansprechpartner, den Konsortialführer, hat.
Neben dem klassischen Konsortialkredit gibt es aber auch die alternative Finanzierungsmöglichkeit durch institutionelle Investoren wie Versicherungen, Vermögensverwalter oder spezialisierte Debt Fonds. Die Kreditsumme wird aufgeteilt in Senior Loan (vorrangiger Kredit) und Junior Loan (nachrangiger Kredit), wobei der Anteil der Junior Loan aufgrund des höheren Risikos auch höher verzinst werden muss. Vorteil dieser Finanzierungsform ist, dass der Projektentwickler auch hier nur einen Partner hat und die Bearbeitungs- und Abstimmungszeiten geringer als bei den Banken sind.
Insbesondere bei größeren Projekten kann der Projektentwickler auch mit mindestens einem anderen Unternehmen eine Kooperation eingehen. In diesem Fall bleiben die Partner selbstständig und unabhängig und arbeiten nur bei dem vertraglich definierten Gegenstand des Joint Ventures zusammen. Da beide Partner ein bestimmtes Kapital einbringen, erhöht sich der Eigenkapitalanteil, was es wiederum leichter macht, eine entsprechende (Fremd-)Finanzierung zu gewinnen.
Crowdinvesting ist eine Form der Schwarmfinanzierung, bei der sich zahlreiche Kleinanleger, meist Privatpersonen, mit typischerweise eher geringen Geldbeträgen über eine Online-Plattform an Immobilienprojekten beteiligen. Die Verzinsung für den Anleger (Rendite) ist oft sehr attraktiv, dem steht allerdings auch ein höheres Risiko gegenüber. Für den Projektentwickler bedeutet es umgekehrt einen erhöhten Aufwand, eine entsprechende Crowd (Menge an Menschen) anzusprechen und zu überzeugen.
Eine Möglichkeit, ein größeres Projekt realisieren zu können, ist ein so genannter Forward Deal, der Ankauf des Projekts, das der Verkäufer (Projektentwickler) erst noch errichten muss. Der Käufer profitiert davon, dass er sich das künftige Objekt frühzeitig sichert, für den Verkäufer hat der Forward Deal den Vorteil, dass er einen Käufer sicher hat. Es gibt für einen Forward Deal zwei Varianten: Forward Funding und Forward Purchase.
Das Forward Funding basiert ebenfalls auf einem Vertrag zwischen einem Verkäufer und einem Käufer, der den Erwerb einer noch nicht fertig gestellten Immobilie beinhaltet. Die Besonderheit und gleichzeitig der größte Unterschied zum Forward Purchase besteht darin, dass die Finanzierung für den Bau des Objektes ausschließlich auf Seiten des Käufers liegt. Im Gegenzug wird das Eigentum am Grundstück seitens des Verkäufers im Anfangsstadium an den Käufer übertragen.
Beim Forward Funding errichtet der Projektentwickler das Gebäude und zahlt der Käufer je nach Baufortschritt Teile des Kaufpreises. Dadurch muss der Projektentwickler das Projekt nicht vollständig ausfinanzieren.
Wie finde ich Kapitalpartner für die Immobilienfinanzierung?
Wer einen Finanzierungspartner und eine passende Finanzierungsmöglichkeit sucht, stößt im Internet auf eine Reihe von unterschiedlichen Anbietern. Doch meist ist es schwer, herauszufinden, wer für den jeweiligen Fall die besten Konditionen bietet und welche der unterschiedlichen Finanzierungsmöglichkeiten sinnvoll sind. Ein Besuch auf der EXPO REAL kann daher lohnend sein. Denn hier ist eine Vielzahl potenzieller Kapitalpartner versammelt, mit denen man direkt in Kontakt treten und sich informieren kann.