Logistikimmobilien: Trends und Herausforderungen
Logistikimmobilien führten lange Zeit eher ein Schattendasein auf den Immobilien- und Immobilieninvestmentmärkten. Das hat sich in den letzten Jahren deutlich verändert. Inzwischen sind diese Gewerbeimmobilien gefragter denn je. Die EXPO REAL trägt dieser Entwicklung mit dem Schwerpunktthema Logistikimmobilie im Konferenzprogramm Rechnung. Die hier von Experten aus der Logistikbranche diskutierten Themen greifen Trends und Entwicklungen im Bereich Logistikimmobilien auf und befassen sich mit den Anforderungen an diese Gewerbeimmobilien. Zudem sind zahlreiche Aussteller aus dem Bereich Logistikimmobilien auf der EXPO REAL vertreten.
Logistikimmobilien – ein Begriff für unterschiedliche Gebäude
Eine Logistikimmobilie wird oft mit einer großen Lagerhalle gleichgesetzt. Tatsächlich macht ein reines Warenlager nur einen Teil dieser Immobilien aus. Die Logistikimmobilie dient in der Regel der Versorgung produzierender Unternehmen mit Rohwaren oder der Lagerung von Fertigwaren. Häufig werden diese Lagereinrichtungen durch Montagetätigkeiten und ähnliche Prozesse ergänzt. Deshalb wird im Englischen der Begriff „warehouses“ dem Bereich „(light) industrial“ zugeordnet.
Die wohl häufigsten Arten von Logistikimmobilien sind Umschlagsimmobilien und Distributionszentren. Umschlagsimmobilien, auch Cross Docks genannt, dienen meist dazu, eingehende Waren aus dem Fernverkehr in den Nahverkehr umzuschlagen. Damit befinden sich die Waren kurze Zeit in den Umschlagslagern, werden hier neu zusammengestellt und wieder ausgeliefert. Diese Immobilien weisen eine geringe Hallenhöhe und Hallentiefe auf, sind jedoch mit einer hohen Anzahl an Toren ausgestattet, um die Wege für den Warenumschlag möglichst kurz zu halten.
Distributionszentren, auch als Verteil- oder Versandzentren bezeichnet, verbinden die Funktion der Lagerhalle mit der auftragsgerechten Warenverteilung. Sie können für die regionale und überregionale Verteilung zuständig sein. Diese Hallen sind meist höher und tiefer und verfügen über mehr Tore als eine einfache Lagerhalle.
In letzter Zeit ist immer öfter die Rede von der Last-Mile-Logistik. Die „letzte Meile“, das letzte Stück des Transportweges, bis der Kunde seine Lieferung erhält, ist häufig der teuerste Abschnitt des Transports. Daher sucht man nach Lösungen, Logistikeinrichtungen näher dorthin zu bringen, wo viele Kunden beliefert werden wollen. Doch gerade in Städten und stadtnah sind Flächen knapp und zudem teuer. Insofern sind entsprechende Immobilien nach wie vor rar.
Unabhängig von den genannten Arten der Logistikimmobilien gibt es noch solche mit Spezialanforderungen, wie beispielsweise Kühllager oder Gefahrgutlager. Für diese speziellen Logistikimmobilien gelten gesonderte bauliche und gesetzliche Anforderungen. Daher werden sie meist nur maßgeschneidert (built-to-suit) entsprechend den Anforderungen des Auftraggebers errichtet.
Vom Aschenputtel zu Investor’s Darling: der Aufstieg der Logistikimmobilien
Noch vor zehn Jahren rangierten Investments in Industrie- und Logistikimmobilien deutlich hinter Büro- und Handelsimmobilien: Sie nahmen einen Anteil von 6,6 % (1,65 Milliarden Euro) am gesamten Transaktionsvolumen auf dem gewerblichen Immobilienmarkt in Deutschland ein. Inzwischen stehen Investments in Logistikimmobilien auf Platz 1. So entfielen nach Angaben von CBRE rund 24 % – 6,95 Milliarden Euro – des gesamten Transaktionsvolumen auf dem gewerblichen Immobilienmarkt auf diese Assetklasse. Zwar verzeichneten auch Investments in Industrie- und Logistikimmobilien einen Rückgang um 34 % gegenüber dem Vorjahr, doch im gleichen Zeitraum verringerte sich das gesamte Transaktionsvolumen auf dem gewerblichen Immobilienmarkt um 57 %.
Die aktivste Käufergruppe waren offene Immobilienfonds und Spezialfonds (1,79 Milliarden Euro), dicht gefolgt von Asset- und Fondsmanagern (1,74 Milliarden Euro) An dritter Stelle rangieren Projektentwickler (1,2 Milliarden Euro), die zugleich auch die aktivsten Verkäufer waren.
Die derzeit höheren Kosten für Finanzierungen haben weiter Druck von den Renditen genommen. So lagen die Nettoanfangsrenditen – je nach Standort und Lage –Ende 2023 zwischen 4,1 % und 5,7 %. 2022 bewegten sie sich noch im Spektrum zwischen 3,6 % und 5,3 %.
Warum nimmt die Bedeutung von Logistikimmobilien immer mehr zu?
Gründe für den Aufschwung der Logistikimmobilie vom Aschenputtel zu Investor’s Darling und die hohe Nachfrage nach Logistikflächen sind:
- hochgradige Arbeitsteilung
- verringerte Lagerhaltung der produzierenden Unternehmen – Stichwort: Just-in-Time-Anlieferung
- Globalisierung und die damit verbundene weltweite Vernetzung der Wirtschaft
- zunehmender Online-Handel
Logistikimmobilien der Zukunft: Wie wird sich die Branche entwickeln?
Zwar ist im vergangenen Jahr – bedingt durch die konjunkturellen Unsicherheiten – der Vermietungsumsatz um gut ein Viertel auf 6,3 Millionen Quadratmeter gesunken (2022: 8,5 Millionen Quadratmeter), dennoch ist der Flächenbedarf nach wie vor hoch. Und nicht nur in Deutschland, sondern europaweit sinkt das Angebot an Logistikflächen. So ist nach einer Erhebung von Loginvest 2023 das Neubauvolumen in Deutschland auf rund 3,8 Millionen Quadratmetern gesunken – das sind 27 % (rund 1,4 Millionen Quadratmeter) weniger als im Jahr 2022 fertiggestellt wurden. Es sind vor allem die steigenden Baukosten, erschwerte Finanzierungsbedingungen und die anhaltende Knappheit an entsprechenden Grundstücksflächen, die den Neubau ausbremsen. waren.
Entsprechend der zunehmenden Verknappung des Angebots stiegen 2023 sowohl Spitzen- als auch Durchschnittmieten um 9 % bzw. 11 %.
Logistikimmobilien - Trends und Herausforderungen
Klimaneutralität und Umweltverträglichkeit ist bei allen Arten von Immobilien ein beherrschendes Thema, also auch bei der Logistikimmobilie. Das gilt nicht nur bei der Errichtung dieser Gewerbeimmobilien, sondern auch für den Betrieb und den eventuellen Rückbau. Ebenso sind Logistikimmobilien heute keine einfachen Lagerhallen mehr, sondern „smarte“ Gebäude, in denen Energieverbrauch, Licht, Wasser und Heizung digital gesteuert werden. Doch nicht nur dafür brauchen Logistikflächen aller Art eine digitale Infrastruktur – auch die fortschreitende Automatisierung und die zunehmende Digitalisierung der Logistik erfordern den Anschluss an eine „breite Datenautobahn“.
Wohin steuert der Markt für Logistikimmobilien?
Ein Thema, das die gesamte Logistikbranche beschäftigt, ist die so genannte letzte Meile, die größtenteils etwas länger als eine Meile (1,6 Kilometer) ist. Nicht nur Unternehmen, Restaurants, Supermärkte und der Handel wollen beliefert werden, sondern auch private Haushalte, die sich an die Möglichkeiten der Online-Bestellung gewöhnt haben. Gerade der Online-Handel ist in den vergangenen Jahren rasant gewachsen, und die Konsumenten erwarten heute, dass ihre Bestellungen möglichst zeitnah geliefert werden. Da die meisten Konsumenten in den Städten und Metropolregionen leben, braucht man vor allem hier Distributions- oder Verteilzentren so nah wie möglich an den potenziellen Kunden. Hinzu kommt, dass gerade in Städten und städtischen Regionen der Verkehr mehr als dicht ist und die Vielzahl der Lieferfahrzeuge zusätzlich zum Verkehrschaos beiträgt. Eine Lösung für die City-Logistik wäre, zusätzliche Umschlagplätze zu schaffen, von denen aus Stadtteile oder Quartiere beliefert werden können – vielleicht sogar mit einem Lastenfahrrad statt mit einem Lkw. Doch in Städten und Metropolregionen sind Flächen rar und zudem teuer. Es mag die eine oder andere Möglichkeit geben, beispielsweise alte Kaufhäuser oder nicht mehr genutzte Fabrikgebäude in solche kleinen Verteilzentren umzufunktionieren, aber das ist bislang eher die Ausnahme als die Regel.
Zudem ist die Akzeptanz von Logistikeinrichtungen im Umfeld von Wohngebieten bei der Bevölkerung oftmals gering – aus Angst vor noch mehr Verkehr. Ob die Umstellung auf Elektro- oder Wasserstofffahrzeuge diese Akzeptanz erhöht, bleibt abzuwarten. Diese Veränderung jedoch erfordert bei vielen Logistikobjekten wiederum die Einrichtung von Ladestationen oder Wasserstofftankstellen – eine Entwicklung, die unter Umständen schneller kommt als gedacht.
Was bietet die EXPO REAL zum Thema Logistikimmobilien?
Als ein Segment des Marktes für Gewerbeimmobilien waren Logistikimmobilien immer schon ein Bestandteil der internationalen Fachmesse für Immobilien und Investitionen. Mit der wachsenden Bedeutung als Assetklasse ist das Thema Logistik auch hier weiter in den Vordergrund getreten.
Welche Aussteller können auf der EXPO REAL im Bereich Logistikimmobilien gefunden werden?
Auf der EXPO REAL findet man bekannte, auf Logistikimmobilien spezialisierte nationale und internationale Projektentwickler. Ebenso sind auf der Messe Investoren vertreten, die in Logistikimmobilien anlegen, und Standorte, die offen für Logistikansiedlungen sind.
Ein Schwerpunkt für das Thema Logistikimmobilien auf der EXPO REAL ist der Gemeinschaftsstand LogRealCampus, an dem unter anderem auch die Logix Initiative Logistikimmobilien beteiligt ist. In dieser Initiative haben sich namhafte Persönlichkeiten und Unternehmen der Branche zusammengeschlossen und setzen sich für den Dialog, die Forschung und ein verbessertes Image von Logistikimmobilien in der breiten Öffentlichkeit ein. In den Forschungsarbeiten und Publikationen widmet sich die Logix Initiative einer Vielzahl an relevanten und aktuellen Branchen-Themen wie z. B. dem kommunalen Dialog oder dem Klimaschutz.
Themen, die die Branche bewegen
Mit Logix arbeitet die Messe München eng zusammen, auch und gerade bei der Gestaltung des Konferenzprogramms. So diskutierten 2022 Experten unter dem Stichwort „Let’s Talk Logistics“ über „Logistikimmobilien – welche Konzepte bieten die besten Lösungen?“ und über die „Anlageklasse Logistikimmobilie: Wie nachhaltig sind die Renditen im Umfeld steigender Zinsen?“. Im REAL ESTATE INNOVATION FORUM wurde die Frage „Die Digitalisierung der Logistikimmobilie: Utopie oder Wirklichkeit?“ untersucht.
Mit dem Logix Award werden seit 2013 Logistikimmobilien in Deutschland ausgezeichnet, die den Ansprüchen von Nutzern und Investoren in hohem Maße gerecht werden. Die Verleihung des Logix Award findet auch in diesem Jahr wieder auf der EXPO REAL statt.
Impressionen EXPO REAL 2023
