Büroimmobilien: Trends und Herausforderungen
Büroimmobilien sind die am häufigsten vertretene Assetklasse bei Gewerbeimmobilien. Die Marktentwicklung von Büroimmobilien ist meist ein Indikator für die generelle wirtschaftliche Entwicklung einer Volkswirtschaft. Daher nehmen Büroimmobilien auch einen hohen Stellenwert auf der EXPO REAL ein. Alle relevanten Akteure aus dem gewerblichen Immobiliensegment sind auf der Büroimmobilien Messe vertreten – von Planern und Projektentwicklern über Finanzierer und Investoren, Berater und Vermittler bis hin zu Facility Managern und potenziellen Nutzern. Zudem werden auf der Fachmesse für Immobilien und Investitionen Trends und Entwicklungen im Bereich der Büroimmobilien beleuchtet und diskutiert. Der technologische Fortschritt und die sich wandelnden Bedürfnisse der Nutzer machen auch vor Büroimmobilien nicht Halt.
Büroimmobilien im Wandel — das Office von heute
Jeder hat beim Stichwort Büro ein Bild vor Augen, dessen dominierendes Element ein Schreibtisch ist. Das ist allerdings der kleinste gemeinsame Nenner, auf den sich die unterschiedlichsten Typen von Büros und Arbeitswelten reduzieren lassen. Lange Zeit dominierten Zellenbüros – Einzelräume, die von einer bis drei Personen genutzt wurden – sowie Großraumbüros, in der sich auf großer Grundfläche eine Vielzahl von Büroarbeitsplätzen befinden. Hier ist inzwischen eine deutliche Ausdifferenzierung zu beobachten, die vor allem durch den Wunsch und die Notwendigkeit von mehr Flexibilität bei der Arbeitsorganisation geprägt ist. Heute kombiniert man Gruppenbüros, in denen Teams eng zusammenarbeiten, mit Zellenbüros, in die sich der Einzelne für vertrauliche Gespräche, aber auch für Tätigkeiten zurückziehen kann, die ein hohes Maß an Konzentration erfordern. Ebenso gibt es Kombinationen aus Zellen- und Großraumbüro, wobei sich die „Zellen“ um einen Gemeinschaftsraum mit Besprechungsmöglichkeiten, Serviceeinrichtungen und Teeküchen gruppieren. Es gibt noch weitere Varianten, wie zum Beispiel offene Bürolandschaften (Open Space) und Multispace-Büros. In offenen Bürolandschaften werden verschiedene Arbeitsmöglichkeiten und Kommunikationszonen kombiniert. So haben die Mitarbeiter die Wahl des am besten geeigneten Umfelds für ihre jeweilige Tätigkeit. Beim Multispace-Büro werden in der Regel größere Gruppenbüros mit einer kleineren Anzahl von Einzel- oder Mehrpersonenbüros kombiniert. Und noch etwas hat sich verändert:
Früher hatte jeder Beschäftigte einen fest zugewiesenen Arbeitsplatz, heute dominiert das „non-territoriale Arbeiten“, das heißt, man sucht sich einen freien Schreibtisch und arbeitet dort. Damit muss ein Arbeitgeber weniger Arbeitsplätze vorhalten, die unbesetzt bleiben, wenn der jeweilige Arbeitnehmer im Urlaub oder auf Dienstreise ist oder im Homeoffice arbeitet.
Büros verändern sich aber auch dadurch, dass gerade die jüngeren Generationen vermehrt Ansprüche an soziale und kreative Möglichkeiten, aber auch an Erholungs- und Sportflächen stellen, die in Zeiten, in denen Fachkräfte rar sind, die Arbeitgeber zwingen, sich darauf einzustellen.
Der Markt für Büroimmobilien
So vielfältig die Büroformen, so vielfältig ist auch der Markt für Büroimmobilien. Das reicht von modernen „State-of-the Art-Neubauten“ in zentraler Lage bis zu eher konventionellen Gebäuden in Stadtrandlage oder in einer Klein- und Mittelstadt. Es kann auch ein sanierter Altbau oder eine Umnutzung in eine Büroimmobilie sein, ebenso sind Kombinationen von Bürobereichen mit öffentlich zugänglichen Bereichen wie Einzelhandel und Gastronomie oder anderen Einrichtungen möglich. War früher der Nutzer oft auch der Eigentümer des jeweiligen Bürogebäudes, so hat sich diese Verbindung inzwischen in vielen Fällen gelöst, wodurch Büroimmobilien als Investitionsobjekte zunehmend interessant wurden. Umgekehrt gab es dem Nutzer mehr Flexibilität, seine jeweils benötigten Flächen zu vergrößern oder zu verkleinern. Entsprechend standen Investitionen in Büroimmobilien lange Zeit unangefochten an der Spitze bei den gewerblichen Immobilientransaktionen.
Einbruch bei Investments in Büroimmobilien
Das allerdings hat sich 2023 geändert. Nach Angaben von JLL flossen im vergangenen Jahr lediglich 5,3 Milliarden Euro in diese Assetklasse – das bedeutet einen Rückgang von 81 % gegenüber dem Vorjahr, das mit 22,3 Milliarden Euro auch schon deutlich rückläufig gegenüber den Vorjahren war. Damit betrug der Anteil der Büroimmobilien am gesamten Transaktionsvolumen des deutschen gewerblichen Immobilienmarkts nur noch knapp 17 % und rutschte hinter Logistik-, Wohn- und Einzelhandelsimmobilien auf den vierten Platz.
Dieser Einbruch hat zahlreiche Ursachen. Da ist zum einen die schwächelnde deutsche Wirtschaft, zum andern – und das dürfte bei Investitionsentscheidungen stärker zu Buche schlagen – sind nicht nur die Finanzierungskosten, sondern auch die Renditen für alternative Anlagen gestiegen. Ein weiterer Grund sind die unterschiedlichen Preisvorstellungen von Käufern und Verkäufern, auch wenn sich inzwischen beide Seiten zunehmend annähern.
Deutlich ist die Zurückhaltung internationaler Investoren auf dem Büroinvestmentmarkt. Nur etwa ein Fünftel des Transaktionsvolumens entfiel auf internationale Anleger, die zudem vorrangig aus dem europäischen Ausland stammten. Aber auch bei den deutschen Investoren herrscht eher Vorsicht. 2023 fanden lediglich zehn Abschlüsse mit einem Volumen von jeweils über 100 Millionen Euro statt. Lebhafter, wenn auch deutlich rückläufig, war das Transaktionsgeschehen im Bereich zwischen 25 und 100 Millionen Euro, während die Zahl der Transaktionen im Bereich zwischen 10 und 25 Millionen Euro sogar deutlich gegenüber dem Vorjahr stieg (https://www.realestate.bnpparibas.de/presse/immobilienmaerkte/noch-keine-belebung-auf-dem-buero-investmentmarkt).
Auch der Vermietungsmarkt schwächelt
Bereits im ersten Quartal 2024 deutete sich an, dass der Vermietungsmarkt deutlich an Dynamik verlor. Die schwache wirtschaftliche Entwicklung schlug sich in einem Flächenumsatz nieder, der in den fünf größten Bürostandorten Deutschlands mit 2,1 Millionen Quadratmetern rund 20 % niedriger als im Vorjahr lag (https://news.cbre.de/strukturelle-veraenderungen-und-exogene-faktoren-sorgen-fuer-schwaechstes-umsatzergebnis-an-den-top-5-buerovermietungsmaerkte-seit-2009).
Allerdings gibt es deutliche Unterschiede zwischen den A-Standorten: Berlin behauptet weiterhin den Spitzenplatz bei der Vermietungsleistung, auch wenn der Rückgang hier bei 21 % lag. An zweiter Stelle folgt München, allerdings mit einem Umsatzrückgang gegenüber dem Vorjahr um 38 %. Hamburg, auf Platz drei, profitierte als einzige Stadt von vier Großvermietungen (über 10.000 Quadratmeter) und lag damit nur 12 % unter dem langjährigen Durchschnitt. Ebenso deutlich sind die Unterschiede bei den Leerstandsraten. Insgesamt sind 6 Millionen Quadratmeter Bürofläche kurzfristig verfügbar – damit stieg der Leerstandsrate auf durchschnittlich 6,3 %. Auch hier steht Berlin an erster Stelle mit einer Leerstandsrate von 4,1 %. Hamburg und Köln verzeichnen ähnliche Werte. In München dagegen ist der Leerstand am stärksten gestiegen – von 4,8 % Ende 2022 auf 6,3 % Ende Dezember 2023. Überdurchschnittliche Leerstände weisen Frankfurt mit 9,5 % und Düsseldorf mit 9,4 % auf. Zwar sind die Spitzenmieten in allen fünf Bürostandorten weiter gestiegen, allerdings zeigt sich bei der Durchschnittsmiete in ein differenziertes Bild: Während in Düsseldorf (+4,8 %) und Berlin (+0,8 %) auch die Durchschnittsmiete anstieg, verzeichneten München (-0,5 %), Hamburg (-4,3 %) und Frankfurt (-5,4 %) einen Rückgang.
Die Zukunft der Büroimmobilien
Der Markt für Büroimmobilien ist in gewisser Weise ein Indikator der makroökonomischen Entwicklung. Und die sieht derzeit für Deutschland nicht allzu rosig aus. Folgt man der jüngsten Konjunkturprognose der fünf führenden Wirtschaftsinstitute Deutschlands vom Ende März 2024, dann ist in diesem Jahr nur mit einem Wachstum von 0,1 % und 2025 mit 1,4 % zu rechnen. Das schlägt sich auch in den Erwartungen der Unternehmen über ihre weitere Geschäftsentwicklung nieder und nicht zuletzt in der Bereitschaft, nicht nur Tätigkeiten, sondern auch Flächen auszuweiten – im Gegenteil: Eher steht der Flächenbedarf auf dem Prüfstand. Der Anteil der Menschen, die im Homeoffice arbeiten, hat sich durch die Corona-Pandemie weiter erhöht. Dadurch müssen Unternehmen weniger Fläche für ihre Mitarbeiter vorhalten.
Ein Trend, der seit Jahren zunimmt, sind sogenannte flexible Office-Lösungen. Vor allem wer kurzfristig oder absehbar vorübergehend mehr Fläche brauchte, zog eine solche Lösung den eher langfristigen Mietverträgen vor. Flex-Offices sind aber oft auch die Wahl für kleine und mittlere Unternehmen, die sich nicht unbedingt eigene Serviceflächen und -einrichtungen leisten wollen oder können. Der Trend wird sich fortsetzen, denn auch und gerade die digitalen Lösungen bieten zunehmend Möglichkeiten für flexible Lösungen.
Die wirtschaftlichen Unsicherheiten, aber auch die deutlich gestiegenen Finanzierungs- und Baukosten, lassen Projektentwickler deutlich vorsichtiger agieren. Zwar wurden im vergangenen Jahr 1,33 Millionen Quadratmeter neue Büroflächen fertiggestellt – der höchste Wert seit 2019 –, doch stammten diese Projekte noch aus der Zeit vor der Krise. Bereits gegen im letzten Quartal 2023 lag das Fertigstellungsvolumen um ein Fünftel niedriger im Vorjahresquartal. Derzeit sind nach Angaben von CBRE bis Ende 2026 insgesamt noch 4,6 Millionen Quadratmeter Bürofläche in der Planung oder im Bau.
Es ist wichtig zu beachten, dass die Zukunft der Büroimmobilien von vielen Faktoren (u.a. Digitalisierung und unterschiedlichen Arbeitsmodellen) abhängt und es regionale Unterschiede geben kann. Ein umfassendes Verständnis der Marktdynamik und eine sorgfältige Analyse der spezifischen Standorte und Nachfragefaktoren sind für Investitionsentscheidungen unerlässlich.
Was macht eine Büroimmobilie attraktiv?
Lange Zeit hieß das Mantra für eine Büroimmobilie: Lage, Lage, Lage. Das gilt auch weiterhin. Etablierte Bürostandorte in den Top-Five- oder Top-Acht-Städten Deutschlands erzielen nach wie vor die höchsten Preise und die höchsten Mieten. Allerdings ist inzwischen nicht mehr nur die Lage entscheidend: Immer mehr kristallisiert sich heraus, dass die Gebäude ein Green-Building-Zertifikat haben sollten, um für Investoren und Mieter attraktiv zu sein. So entfielen 2022 rund 46 % des gesamten Investmentvolumens bei Büroimmobilien auf zertifizierte Gebäude – 2020 lag der Anteil noch bei 34 %, 2022 bei 46,2 %. Das dürfte mit der ESG-Taxonomie zusammenhängen, aber auch damit, dass seit dem 1. Januar 2023 in Deutschland die CO2-Abgabe auch für gewerbliche Nutzungen gilt. Ein weiterer Punkt ist, dass die EU eine Richtlinie verabschiedet hat, wonach wenig energieeffiziente Gebäude auf ein höheres Effizienzniveau saniert werden müssen.
Doch auch für Nutzer sind energieeffiziente zertifizierte Gebäude oftmals ein „Muss“, denn gerade größere Unternehmen unterliegen ebenfalls den Forderungen von ESG. Nach einer Analyse von CBRE erzielen Büroimmobilien mit einem Green-Building-Zertifikat in Europa durchschnittlich 6 % höhere Mieten und die durchschnittliche Leerstandsrate ist um rund 2 % geringer. Der Wettbewerbsvorteil gegenüber nicht zertifizierten Gebäuden liegt in den geringeren Betriebskosten, aber auch in der besseren Reputation, die der Mieter damit gewinnt.
Die Anforderungen an Büroimmobilien sind sehr individuell und können variieren. Sie betreffen insbesondere Lage, Flächenausstattung, Infrastruktur, Flexibilität, Nachhaltigkeit und Sicherheit.
Büroimmobilien: Trends und Herausforderungen
Eine Herausforderung für den Markt für Büroimmobilien ist die weitere wirtschaftliche Entwicklung. Hinzu kommt, dass ein verstärktes Arbeiten im Homeoffice (oder wo auch immer) den Flächenbedarf zumindest nicht vergrößert. Zudem verändern sich aber auch die Ansprüche der Mitarbeiter an das jeweilige Arbeitsumfeld. Bürogebäude am Rande der Stadt ohne jede Dienstleistungsstruktur im Umfeld und ohne vernünftige Anbindung an den ÖPNV sind vor allem bei jüngeren Leuten ein No-Go. Auch ist das „klassische“ Büro eher ein Auslaufmodell. Gefragt sind Kommunikationsräume unterschiedlicher Art, aber auch immer öfter Sport- und Erholungsmöglichkeiten. Während bis vor kurzem Parkplätze bei Büroimmobilien unabdingbar waren, sind es heute Ladestationen für E-Auto und Fahrradplätze sowie Duschräume und Umkleidemöglichkeiten.
Mehr Flexibilität gefragt
Vorbei sind die Zeiten, in denen ein großes Unternehmen einen Mietvertrag über viele Jahre abschloss. Vertragslaufzeiten werden kürzer, Unternehmen wollen flexibel auf sich verändernde Situationen reagieren können. Ebenso bevorzugen Mitarbeiter flexible Arbeitsmodelle. Entsprechend steigt die Zahl der so genannten flexiblen Bürolösungen, deren Betreiber Flächen anmieten und für unterschiedliche Mieter nicht nur Arbeitsplätze, sondern auch ein entsprechendes Umfeld und Dienstleistungen anbieten. Zwar sind die Preise für einen Einzelbüroplatz im Flex-Office um 10 % bis 15 % höher als auf dem herkömmlichen Büromarkt, dennoch entwickelt sich gerade dieser Markt sehr dynamisch.
Anpassung des Bürobestands an veränderte Anforderungen
Ein Thema, das derzeit für den Wohnungsbestand viel diskutiert wird, gilt ebenso für ältere Bürogebäude: die Anpassung an höhere Nachhaltigkeitstandards. Diese nicht nur energetische Sanierung ist unausweichlich für den Erhalt der Attraktivität und damit des jeweiligen Immobilienwerts. Insbesondere unter Gesichtspunkten der Nachhaltigkeit und unter Berücksichtigung der „grauen Energie“, die in einem Gebäude steckt, sind Abriss und Neubau häufig nicht die beste Lösung. Unter dem Aspekt, dass möglicherweise auch nicht alle Flächen mehr gebraucht werden, ist auch eine Umnutzung, beispielsweise in Wohnungen, denkbar. Welche Potenziale sich am besten verwirklichen lassen und langfristig zu einer Wertsteigerung führen, ist eine Aufgabe, vor der derzeit viele Asset Manager stehen.
Was bietet die EXPO REAL zum Thema Büroimmobilien?
Aussteller, die sich mit dem Thema Büroimmobilien befassen, sind auf der internationalen Fachmesse für Immobilien und Investitionen sowie Büroimmobilien Messe die stärkste Gruppe. Hier reicht das Spektrum von Planern und Architekten, Projektentwicklern, Projektmanagern und Gebäudetechniker über Finanzierer und Investoren, Berater und Vermittler bis hin zu Facility und Property Managern, die für einen reibungslosen Betrieb sorgen. Alle großen Player des Büroimmobilienmarkts sind auf der EXPO REAL in München ebenso vertreten wie auch die Standorte, an denen Büroimmobilien stehen und entstehen.
Themen, die die Branche bewegen
Entsprechend stehen auch die Themen, die die Branche bewegen, auf dem vielseitigen Konferenzprogramm der EXPO REAL. Im vergangenen Jahr stand die Frage „Back to office – warum sollen wir noch ins Büro gehen?“ auf der Agenda, aber auch das übergreifende Thema nach den Auswirkungen neuer Arbeitsmodelle auf den Büroflächenbedarf generell und wie die Eigentümer von Büroimmobilien damit umgehen. Experten diskutierten die Erwartungen der Mieter an Büroimmobilien. Und nicht zuletzt stand auch das Thema ESG im Mittelpunkt, das für alle am Büroimmobilienmarkt Beteiligten an Gewicht gewinnt.
