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Nachhaltigkeit – Umbau statt Neubau?

Aus Alt mach Neu – oder: warum kompliziert, obwohl es auch einfach ginge

Klimaschutz geht uns alle an, darüber besteht mittlerweile Einigkeit. Für die Immobilienwirtschaft gilt das in besonderem Maße: Laut „The Global Risks Report 2020“ des World Economic Forum ist sie für

39 % der energiebezogenen CO₂-Emissionen,

30 % des Energieverbrauchs,

55 % des weltweiten Stromverbrauchs und

50 % des Verbrauchs natürlicher Ressourcen (durch Bauen) verantwortlich.

© shutterstock / Fahroni
Um in Einklang mit dem ökologischen Umfeld zu kommen, denkt die Immobilien Branche in Puncto Nachhaltigkeit nicht mehr nur an die Materialauswahl, sondern auch an die ressourcenschonende Wiederverwendung von Gebäuden.

Klimaneutralität muss anders gedacht werden

Sie trägt also entscheidend zum Ge- oder Misslingen aller Bemühungen um Klimaneutralität bei, doch derzeit gilt gerade einmal ein Prozent aller Gebäude weltweit als „klimaneutral“. Deshalb kann das Ziel einer Klimaneutralität nicht erreicht werden, wenn „nur“ klimaneutral gebaut wird. Um eine Dekarbonisierung des Immobilienbestandes führt kein (Aus-) Weg herum. Im Bestand scheitert sie häufig zunächst an fehlenden, zurechenbaren Daten – individuelle Verbräuche, individuelles Müllaufkommen ist im Mehrfamilienhaus, in der großen Büroimmobilie mit mehreren Mietern, mit der im Gebäude vorhandenen Technik nicht zu erheben. Deshalb scheint die Strategie „Abriss und Neubau“ auf den ersten Blick oft kostengünstiger zu sein, schließlich erlaubt der Neubau die Ausrichtung der Gebäudetechnik auf die Anforderungen einer CO₂-Impact-Messung. Dieser scheinbare Vorteil verkehrt sich jedoch ins Gegenteil, wenn man nicht nur den Energieverbrauch des Gebäudes während seiner Nutzungsdauer, sondern auch die sogenannte „graue Energie“ berücksichtigt, die im Zuge des Baus verbraucht wurde. Die EU-Taxonomie berücksichtigt das, so dass Neubauten sich relativ verteuern. Da auch fachgerechter Abbruch und Entsorgung immer aufwendiger und deshalb teurer werden, gewinnt das Thema Umbau bzw. Transformation an Bedeutung. Der Fondsanbieter Union Investment und das Immobilien-Research-Unternehmen bulwiengesa haben in einer gemeinsamen Marktstudie untersucht, wie sich das Segment der Transformationsimmobilien entwickelt.

Die Potenziale von Transformation

Sie prognostiziert, dass die EU-Regelungen Transformation zunehmend attraktiver und in der Projektentwicklung immer wichtiger machen dürften, so dass Abriss und Neubau ins Hintertreffen geraten. Ralf-Peter Koschny, Vorstand von bulwiengesa, fasst zusammen: „Die Transformation von Immobilien ist ein komplexer Vorgang, der ein hohes Maß an Erfahrung und fachlicher Kompetenz erfordert. Die Chancen für eine erfolgreiche Transformation sind dann am besten, wenn eine intensive Einbeziehung des städtischen Umfeldes und der Stakeholder durchgeführt wird.“ Basis der Studie ist die RIWIS-Datenbank, in der bulwiengesa seit 1986 jährlich inzwischen über 200.000 Mietvertragsdaten auswertet, einbezogen sind über 100.000 Einzelobjekte in 125 Städten und 1.000 weiteren Standorten. Die Analyse ergab, dass – überraschend für alle, die dem stationären Einzelhandel keine Zukunft mehr zugestehen – Industrieimmobilien und Büros häufiger transformiert werden als Handelsimmobilien. Das mag auch daran liegen, dass gerade großvolumige Retail-Objekte am Stadtrand schwieriger zu revitalisieren und umzuwidmen sind als Büroimmobilien. Etwa die Hälfte der untersuchten Transformationsprojekte wurde zu Mixed Use umgesetzt – Handel und Gastronomie, Büro und Wohnen. Diese Nutzungsvielfalt trägt zu einer attraktiven Urbanität bei.

Neue Strukturen und Nutzungskonzepte?

Zwar liegen 56 % aller transformierten Flächen in A-Städten, doch auch in B-, C- und D-Städten gewinnt das Thema an Dynamik. Hotels liegen in allen vier Kategorien auf Platz 2 der transformierten Flächen , in den A-Städten beträgt ihr Anteil 16 %. Auch Logistik- und Industrieflächen zählen zu den Zielobjekten, Transformation betrifft also tatsächlich alle Marktsegmente. Gelingt sie, kann sie die Attraktivität der in der Pandemie gebeutelten Städte stärken: „Waren unsere Innenstädte bis zuletzt häufig von Einzelhandels- und Büronutzungen dominiert, tagsüber belebt und nachts verlassen, so steht dieses städtebauliche und immobilienwirtschaftliche Leitmotiv in den letzten Jahren zunehmend unter Druck. Immobilienwirtschaft und Kommunen sind gleichermaßen gefragt, Strategien zu entwickeln, Strukturen und Nutzungskonzepte zu etablieren, die auch künftig flexibel auf Veränderungen des Marktes reagieren können. Die verantwortungsbewusste Transformation von nicht mehr marktgerechten Immobilien kann dazu einen wichtigen Beitrag leisten,“ hofft Henrike Waldburg, Leiterin Investment Management Global bei Union Investment.

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Stephanie von Keudell

Freie Journalistin

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