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Perspektive Hotelumnutzung

17. Mai 2021

Der durch die Corona-Krise verursachte Rückgang bei Hotelübernachtungen wird zu einer Neustrukturierung am Hotelmarkt führen. Auf welche Umnutzungsoptionen können Investoren für in Not geratene Objekte zurückgreifen? Vielfältige Lösungsansätze ergeben sich in nahezu allen Wohnformen.

Hotel
Hotel©Brian Jackson - stock.adobe.com

Was tun mit Hotels, die wegen dem Rückgang der Nachfrage vom Markt genommen werden? Wohnwirtschaftliche Umnutzungen bieten sich an. Denn einerseits führt die sich ändernde Gesellschaft zu neuen Bedürfnissen auf dem Wohnungsmarkt, die erst teilweise abgedeckt werden. Auf der anderen Seite besitzen Hotelgebäude aufgrund ihrer Struktur und vielfältigen Installationen eine geeignete bauliche Struktur für die Umnutzung in traditionelles Wohnen, aber auch in Serviced Apartments, Co-Living, Mikro-Apartments sowie in Senioren-Gemeinschaften und neuartige Cluster WGs.

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Quelle: Wüest Partner

Serviced Apartment

Als eine Form des gewerblichen Wohnens und damit dem Hotelsegment ähnlich sind Serviced Apartments. Diese Wohnform weist in Krisenzeiten eine höhere Resilienz als Hotels auf. Im Betrieb ist die Nutzung hoteleigener Serviceeinrichtungen möglich. Auch eine Teilumnutzung des Hotels ist denkbar. Die Zusammenlegung der meist kleinen Hotelzimmer und die Ergänzung um eine Küche sind jedoch mit Umbaukosten und gegebenenfalls einer aufwändigen Reversibilität verbunden.

Abbildung: Struktur Hotelumnutzung in Serviced Apartments, Quel-le: Wüest Partner

Traditionelles Wohnen

Die Resilienz traditioneller Wohnnutzung, die hohe Transparenz der Wohnungsmärkte und die hohe Wohnraumnachfrage in den Metropolen und Oberzentren sprechen für eine Umwidmung der Flächen in klassisches Wohnen. Begrenzte Vermietungs- und Leerstandsrisiken, geringere Betriebskosten, höhere Ertragsfaktoren und der Wegfall des Betreiberrisikos sind hierbei als Vorteile zu nennen. Dem gegenüber stehen unter anderem hohe Umbaukosten aufgrund des Rückbaus der Strukturen, Kosten für eine mögliche Ergänzung von Balkonen und ein zu entwickelndes Serviceangebot oder Nutzungskonzept für das Erdgeschoss.

Abbildung: Struktur Hotelumnutzung in Traditionelles Wohnen, Quelle: Wüest Partner

Senioren-Gemeinschaft

Für eine Umnutzung ehemaliger Hotels in Senioren-Gemeinschaften spricht der hohe demografische Bedarf an altersgerechten Wohnformen. Die Zahl der Personen im Rentenalter wird sich gemäß der neunten Bevölkerungsprognose bis 2040 bundesweit um 4,1 Millionen (23%) erhöhen. Bei dieser Nutzergruppe ist eine hohe Mietzahlungsbereitschaft zu erwarten, denn im Alter steigt der Bedarf an gemeinschaftlichen Angeboten. Allerdings ist durch die Zusammenlegung von Zimmern und die Zerstörung der Strukturen auch bei dieser Nutzungsform mit hohen Umbaukosten zu rechnen. Für die Flächen im Erdgeschoss gilt es ein Nutzungskonzept, idealerweise ein altersgerechtes Serviceangebot, zu entwickeln.

Abbildung: Struktur Hotelumnutzung als Senioren-Gemeinschaft, Quelle: Wüest Partner

Fazit:

Derzeit entstehen interessante Wohnformen, die für Hotelumnutzungen in Frage kommen, jedoch ist bei allen Umnutzungsoptionen eine individuelle Prüfung des Marktes, Standorts und Objekts dringend erforderlich.

Karsten Jungk

Geschäftsführer und Partner, Wüest Partner

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