Immobilienassets in der Pandemie – ein Update

09.02.2021

Seit einem Jahr lebt und leidet Deutschland unter Corona, die Wirtschaftsleistung ist im Jahr 2020 um 5 % eingebrochen – doch wie wirkt sich die Pandemie auf die Immobilienmärkte aus?

Alles anders durch Corona: Assetklassen sind unterschiedlich stark nachgefragt
Foto: Jo Panuwat D / Shutterstock

Im Sommer hatten wir für die Marktsegmente Büro, Hotel und Einzelhandel erste Tendenzen zusammengetragen. Parallel zu den damals niedrigen Infektionszahlen waren die Prognose der Marktteilnehmer von vorsichtigem Optimismus gekennzeichnet – ein V-förmiger Verlauf der wirtschaftlichen Erholung schien nicht unwahrscheinlich.

Inzwischen zeigt sich, dass es weder mit der Überwindung der Pandemie noch mit der wirtschaftlichen Erholung so schnell gehen wird wie erhofft – ein Stresstest auch für die Immobilienmärkte.

Weiterhin relevant niedrigere Auslastung in Sicht

Beginnen wir mit dem größten Segment, dem Büromarkt: Im März gingen die Beschäftigten deutschlandweit abrupt ins Homeoffice, im Sommer kehrten viele in ihre Büros zurück, doch einige Unternehmen hielten am mobilen Arbeiten fest: So arbeitet laut einer Umfrage des Forschungsinstituts für Digitale Transformation von Oktober bei O2 immer noch die Mehrzahl der Arbeitnehmer von daheim aus, die Arbeitsplätze im Münchner O2-Tower sind weiterhin zu maximal 10 % belegt. Die Top 6 der deutschen Büromärkte verzeichneten laut Savills 2020 einen Rückgang des Flächenumsatzes um rund 33 % (Düsseldorf mit 47,9 und Frankfurt mit 41,9 % sind am stärksten betroffen), bei Flächen über 10.000 qm sogar ein Minus von 45 %. Der Leerstand ist auf durchschnittlich 3,5 % gestiegen. Die Spitzenmiete hat auf 35,73 Euro pro Quadratmeter zugelegt, die Durchschnittsmiete ist auf 19,63 Euro gestiegen. Die Zahlen können allerdings eine trügerische Sicherheit vermitteln: Eine temporär niedrigere Auslastung wirkt sich nicht sofort auf den Büroflächenbedarf aus, doch erwarten die Experten von Savills, dass sich mittelfristig die Leerstandsrate und der Anteil ungenutzter Bürofläche aufeinander zu bewegen werden und deshalb die Auslastung nach der Pandemie relevant niedriger sein wird als vorher. „Für die nächsten Jahre ist von einem hohen Neubau-, Modernisierungs- und Umbaubedarf auszugehen“, kommentiert Matthias Pink, Head of Research Germany bei Savills.

Ankermieter hochattraktiv

Noch schwieriger ist die Situation bei Einzelhandelsimmobilien: BNP Paribas hat beobachtet, dass Fachmarktzentren mit Lebensmittelmärkten als Ankermieter sowie Fach- und Supermärkte hochattraktiv bei Investoren sind Auslastung nach der Pandemie relevant niedriger kein Wunder, sie sind als Versorger mit dem täglichen Bedarf größtenteils von den Schließungen während der Pandemie ausgenommen. In Citylagen brach der Flächenumsatz insgesamt laut BNP Paribas um rund 40 % ein. Das Investmentvolumen hielt der Pandemie allerdings stand: „Mit insgesamt 12,3 Mrd. Euro liegt das Resultat mit plus 4 % geringfügig über dem langjährigen Schnitt und mit minus 5 % nur knapp unter der Vorjahresbilanz“, erklärt Christoph Scharf von BNP Paribas. Einen neuen Rekordwert von 7 Mrd. Euro erzielte die Fachmarktsparte. „Sowohl die Verlängerung des Lockdowns als auch das weiterhin hohe Infektionsgeschehen bergen Unsicherheitsfaktoren, die sich im ersten Halbjahr 2021 weiterhin spürbar auf den Retail-Investmentmarkt auswirken dürften“, warnt Scharf.

Flexible Workspaces – eine Stütze für das Hotelgewerbe?

Spürbar beeinträchtigt ist das Hotelgewerbe: Zwar sind touristische Reisen nur vorübergehend verboten und dürften nach Ende der Restriktionen einen erheblichen Nachholeffekt erleben, doch deutet sich im Sektor Geschäftsreisen ein dauerhafter Verzicht an. Derzeit sorgt die Absage von Messen, Veranstaltungen und Konferenzen für einen schmerzhaften Einbruch der Übernachtungszahlen, langfristig dürfte der Sparzwang nach der Krise dazu führen, dass sich Videoformate zumindest partiell als Ersatz für physische Zusammenkünfte durchsetzen. 57 % der im Sommer vom Ifo-Institut befragten deutschen Unternehmen erwarten eine dauerhafte Einschränkung ihrer Dienstreisen. Wie die Immobilienzeitung berichtet, ist der Hotel-Investmentmarkt 2020 um über die Hälfte zurückgegangen und liegt mit einem Transaktionsvolumen von rund 2 Mrd. Euro um etwa ein Drittel unter dem zehnjährigen Durchschnitt. Colliers erwartet eine Rückkehr auf Vorkrisenniveau frühestens 2023. Kein Wunder, dass einzelne innerstädtische Hotels dazu übergegangen sind, ihre Zimmer stundenweise als ruhige Alternative zum Homeoffice am heimischen Küchentisch zu vermieten. Ähnliches erwarten die Experten von Savills für leerstehende Einzelhandelsflächen, die als Flexible Workspaces umfunktioniert werden könnten.

Krisengewinner Wohnimmobilien und Logistik

Noch häufiger allerdings könnten wir zukünftig erleben, was wir hier bereits thematisiert hatten: Die Umwandlung von ungenutzten Büros zu Wohnungen. Wohnimmobilien zeigen sich von der Pandemie völlig unbeeindruckt: „Es besteht eine ungebrochen hohe Nachfrage durch die Nutzer, die insbesondere in den Ballungsräumen auf ein weiterhin zu geringes Angebot trifft“, bilanziert Christoph Meszelinksy, Head of Residential Investment bei BNP Paribas. Folgerichtig hat der Wohninvestmentmarkt Deutschland 2020 sein starkes Vorjahresergebnis noch einmal um gut 7 % übertroffen und ermittelt empirica bundesweit um 11,1 % steigende Preise für Wohnimmobilien, die damit als Gewinner aus der Krise hervorgehen.

Ähnlich stark zeigt sich das Segment Logistik, das vom pandemiegetriebenen Trend zum Online-Shopping profitiert. BNP Paribas errechnet ein Transaktionsvolumen im Jahr 2020 in Höhe von über 7,9 Mrd. Euro, ein Plus von 5,5 % gegenüber dem starken Vorjahresergebnis und von 56 % gegenüber dem langjährigen Durchschnitt. Nachfrageeinbußen zeigen sich hier lediglich bei einzelnen Sektoren, etwa der Autoindustrie; die boomende Lebensmittellogistik und der E-Commerce machen das jedoch locker wett.

Insofern bestätigt sich der Trend aus dem Sommer demnach deutlich. Inwieweit sich die schwer getroffenen Sektoren Hotel und Non-Food-Einzelhandel erholen können, hängt nicht zuletzt davon ab, wie schnell eine nachhaltige Eindämmung der Pandemie gelingt. Stay at home bleibt also weiterhin aktuell!

Stephanie von Keudell

Freie Journalistin