Wie verändert sich die Finanzierung von Immobilienprojekten durch die Pandemie?

22.03.2021

Die Unsicherheit steigt, die Risiken werden schwieriger zu kalkulieren: Je länger die Pandemie dauert, desto mehr geraten einzelne Sektoren der Gewerbeimmobilienmärkte unter Druck. Welche Auswirkungen hat diese unklare Situation auf die Finanzierung von Immobilienprojekten?

„Wie lange noch?“ – diese Frage beschäftigt auch die Geldgeber.
„Wie lange noch?“ – diese Frage beschäftigt auch die Geldgeber.Shutterstock, Number1411

„Flucht in die Qualität“

So mancher Marktbeobachter sieht das Gespenst der Finanzkrise aus 2008 bereits wieder sein Haupt erheben, doch Dr. Thomas Beyerle, Head of Research bei Catella Deutschland, ordnet ein:

„Wir erwarten, dass die notleidenden Kredite … deutlich zunehmen werden; die kreditgebenden Banken haben ihre Asset-Qualität aber deutlich verbessert, größere Kapitalpuffer aufgebaut und ihre Liquiditätspositionen gestärkt.“ Er bestätigt einen Trend, den Martin Rodeck, Geschäftsführer EDGE Deutschland, anschaulich „Flucht in die Qualität“ nennt: Banken finanzieren Core-Gebäude inzwischen wieder zu weitgehend stabilen Konditionen, allerdings steigen die Kapitalkosten für opportunistische Objekte und Projektentwicklungen deutlich stärker.

Schwerpunktverlagerung in der Projektfinanzierung

Das bedeutet Handlungsbedarf für Projektentwickler, denn die Hochzeit der Niedrigzinsen für alle ist vorbei. Entwickler von Wohnimmobilien haben weiterhin kaum Probleme, Hotelprojekte stoßen dagegen auf deutlich mehr Zurückhaltung. So müssen viele Projekte nun mit mehr Eigenkapital unterlegt werden als vor der Krise, auch Bürgschaften oder hohe Vorvermietungsquoten können die Risikobeurteilung der Finanzierer positiv beeinflussen, sagt Sascha Klaus, Vorstandsvorsitzender der Berlin Hyp.

Andererseits macht der (partielle) Rückzug der Banken aus der Projektfinanzierung Platz für Wettbewerber. Wer könnte das sein?

Dr. Michael Munsch, Vorstand der Creditreform Rating, erwartet „… einen Shift von der Bankenfinanzierung hin zum Kapitalmarkt.“ Kapitalmarktfinanzierung ist jedoch keine billige Lösung: „Risikoprämien werden dort anders gesehen und der Druck auf die Immobilienbewertung steigt“, gibt Munsch zu bedenken.

Nachrangige Finanzierungen wie Mezzanine- und Privatanleihen können ebenfalls die Finanzierungslücke füllen, die sich durch die zunehmende Zurückhaltung der Banken auftut. Hier kommen institutionelle Investoren wie Versicherungen, Pensionskassen, Family Offices und Kreditfonds ins Spiel, die sowohl Liquidität als auch Investitionsbedarf haben, hat Michael Seeberg, Geschäftsführer der Hypcloud, beobachtet. Da sie nicht den gleichen regulatorischen Rahmenbedingungen unterliegen wie Banken, können sie flexibler agieren.

Digitalisierung – die Pandemie als Brandbeschleuniger

Die Pandemie wirkt auch hier wie ein Brandbeschleuniger: Die Notwendigkeit kontaktloser Abläufe bedeutet einen erheblichen Rückenwind für die Digitalisierung, die in der Immobilienbranche bis dahin noch Aufholbedarf hatte. Schritte in diese Richtung gibt es genug: „Zahlreiche FinTechs haben in den letzten Jahren Software und Online-Plattformen mit dem Ziel entwickelt, Abläufe ganz ohne direkten physischen Kontakt zu vereinfachen und zu beschleunigen“, präzisiert Seeberg.

Online-Plattformen haben sich im Bereich Privatinvestoren in Form von Crowd-Investing in den letzten Jahren etabliert, mit etwas Rückenwind durch die Pandemie könnten Angebote für institutionelle Investoren nachziehen, so dass Projektentwickler und Kapitalgeber ihre Informationen transparent in einem sicheren Datenraum austauschen können. Die Zukunft beginnt jetzt!

Stephanie von Keudell

Freie Journalistin