Der Marathon geht weiter

ESG und SRI – Warum die Immobilienbranche gut daran tut sich dem Thema offensiv zu stellen

Schlechtwetterfront an der Immobiliennische? Das würden zumindest alle die so sehen, die bisher lieber stoisch auf das weite Feld an Unklarheiten verwiesen haben statt zu handeln. Der EU-Aktionsplan für ein nachhaltiges Finanzwesen setzt die Branche mit einem einheitlichen Klassifikationssystem unter Druck – doch Soziale Verantwortung und Immobilienrendite schließen sich keineswegs aus.

Der neue EU-Aktionsplan bedeutet ein kleines Beben, spürbar bis in alle Ecken der Branche. / ShutterstockShutterstock, SWKStock

Die zögerliche Revolution

SRI - Social Responsible Investment – der verantwortungsvolle Umgang beim Investieren von Kapital – so einfach scheint die Erklärung der 3 Buchstaben. Doch diese beschreiben nichts weniger als die Entwicklungsschritte der sogenannten Nachhaltigkeitsrevolution. Zwar klingt Evolution freundlicher, zumal der Beginn der CSR-Aktivitäten noch von einem hohen Maß von Freiwilligkeit, Avantgarde und wenigen Standards geprägt war. Weiterhin wird aber zu zögerlich agiert und – sieht man von den Immobilienzertifikaten und GRI-Reportingstandards einmal ab – zu sehr geprägt von einem hohen Maß an singulären, lokalen, unternehmens- oder objektspezifischen Einzelinitiativen.

Immobiliennische auf dünnem Eis

Damit ist allerdings seit Ende März absehbar Schluss durch einen geradezu revolutionär anmutenden Akt: Mit dem EU-Aktionsplan zu Sustainable Finance, besser bekannt als „Taxonomie“ (Verordnung (EU) 2020/852), werden sich die Parameter für Immobilieninvestoren bzw. ihre Fondsgesellschaften tektonisch verschieben. Vordergründig ist damit zweifelsfrei ein neues Ausmaß an einer höheren Verwaltungstätigkeit und Risikovorsorge beschrieben, welches gerne zum sofortigen Murren und Lobbyismus hinter den Kulissen führt. Gemeint ist damit aber nichts weniger, als ein völlig neues Denken für Immobilienunternehmen mit dem Hauptziel der Umlenkung der Kapitalströme zu nachhaltigen Investitionen. Liest man weiter wird schnell klar: In der mehr oder weniger bequemen, weil autonomen „Immobiliennische“ der letzten Jahre wird es zunehmend ungemütlicher, denn die Kapitalmarktanforderungen entpuppen sich als Strudel, der alles an Assets mit sich reißt.

Mit einem Blick auf den Maßnahmenkatalog z. B. Maßnahme 1, die Einführung eines EU-Klassifikationssystems für nachhaltige Tätigkeiten, Maßnahme 2 wie z. B. die Normen und Kennzeichen für umweltfreundliche Finanzprodukte (Labels) oder Maßnahme 3, die Förderung von Investitionen in nachhaltige Projekte, wird in der Selbstreflexion deutlich, dass die Ausrede der Bestandsportfoliohalter einer langfristigen Transformation in Richtung Grün auf einer immer dünneren Argumentationsebene steht. Auf den Punkt gebracht: Ohne Dokumentation, Umsetzung und Reporting der oben beschrieben Anforderungen kein Kapital! Und: Das dynamische Auflegen von „grünen“ Immobilienfonds wird auf Dauer nicht reichen.

Soziale Verantwortung vs. Immobilienrendite?

Der Druck auf die Branche nimmt zu, denn die erfolgreichen Widerstände der Vergangenheit mit dem Ziel einen eigene Branchenweg zu gehen holen uns ein. Wir können zwar weiterhin auf ein weites Feld an Unklarheiten verweisen. So sind z. B. Immobilienfonds bisher vom ECO-Label des EU Action Plans ausgenommen und es fehlt eine Übersetzung sowie Benchmarks zur Festlegung der regulatorisch geforderten Produktpositionierung („Basic“, „ESG Strategie“, „Impact“). Auch ist die ESG-Systematik für Immobilienportfolien noch nicht definiert und aktuell (noch) nicht im Fokus der Taxonomie, jedoch insbesondere für institutionelle Multi-Asset-Investoren relevant. Und das alles mit dem Ziel eines handhabbaren Tools zur Ableitung von Maßnahmen, welche der Verbesserung des Portfolio CO2 Footprint dienen. Um es deutlich zu machen: Die unternehmerische Freiwilligkeit nach 10 Jahren „üben“ geht zu Ende, die Messbarkeit und das Benchmarking der Maßnahmen, Malus-Bonus inklusive, nimmt zu.

Dramatisch formuliert: Wer diesen Schuss nicht gehört hat, sollte sich auf ein neue Unternehmensprämisse, d. h. eine Neupositionierung einlassen: Soziale Verantwortung und Immobilienrendite schließen sich nicht aus! Das Richtige tun heißt: SRI ist ein Dreiklang aus Social, Responsibiliy und Investing und nicht nur „Green Finance“ oder nationale Alleingänge zum Datenaufbau! Auf der EXPO REAL im Oktober werden wir dann sicherlich die ersten Fortschritte sehen können.

Prof. Dr. Thomas Beyerle

Geschäftsführer von Catella Property Valuation GmbH